令和6年1月15日　提出 千葉中央 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-3 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝   TEL.

鑑定評価額 574,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区中央港２丁目１６番 ｢中央港２－９－１｣ ②地積 　(㎡) 6,526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ6 中規模倉庫、営業所 等が多い港湾沿いの 工業地域 北西22m道路、北東側道 水道、下水 千葉みなと 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ道路 交通 施設 千葉みなと駅南東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 物流施設及び工場等が建ち並ぶ内陸部の成熟した工業地域である。地域内においては中央埠頭周辺の再編が計画 されており、更なる発展が期待される。地価水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内、なかでも東京湾岸エリアに存する物流施設の集積地域である。需要者の中心は賃貸物流施設の 開発等を行う、資金調達力を有する事業会社等である。昨今の３ＰＬ及び電子商取引（ＥＣ）の普及により物流施設用 地への需要が高まっていることから需要は堅調である。市場の中心となる価格帯については、取引される画地規模等の 個性が様々でばらつきがあるものの、上昇傾向が顕著である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 物流施設及び工場等が建ち並ぶ湾岸部の成熟した工業地域である。流通業務施設地については、主たる需要者は資金調 達力を有する事業会社等であるが、周辺は自己利用目的の倉庫・事業所・物流施設等が多く、賃貸市場の成熟度を勘案 すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいものと考えられるため収益還元法は適用せず、前年公示価格等と の検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、個人消費及び設備投 資も持ち直してきているが、日銀の政策金利 方針にやや変化があることから金利動向には 注視を要する。 都心への交通接近条件に優れる内陸部の工業 地域である。地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％