令和6年1月15日　提出 千葉中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 9-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区出洲港２６番 ｢出洲港１５－３４｣ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1 作業所兼事務所 Ｓ1 倉庫、営業所等が建 ち並ぶ臨海沿いの工 業地域 北西9m道路 水道、下水 本千葉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ道路 交通 施設 本千葉駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小の倉庫・営業所等が中心の工業地域であるが、中心市街地での再開発事業の進展の影響もあって、当地域の 土地需要も高まっており、地価は当面のところは上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区及び隣接市区域に所在する中小規模の工業地域が存する範囲である。圏内の工業地は、湾 岸部の大規模工業地域と市街地との中間において多用な用途に供せられ、需要者層は、中小の物流業者や製造業者など 様々である。近年では千葉駅周辺での再開発事業の進展に伴ない物流需要が特に旺盛で、圏内での土地需給は強含みに て推移している。近隣地域及び周辺における土地の中心価格帯は、１㎡あたり６万円から１０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、倉庫、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、建物用途のニーズが様々であるため賃貸よりも自社使用目的で の売買が中心の地域である。そのため賃貸市場は十分に成熟しておらず、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格 は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、現下の市場の需給動向を反映した価格といえる。 以上より、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [103.0] 100 [109.0] [100.0] 100 78,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価高等による景気下振れリスクはあ るものの、政府及び日銀による金融経済政策 の効果もあって、不動産の需給環境はおおむ ね良好である。 地域要因に格別の変動は無いものの、千葉市 中心部へのアクセスが良好な工業地域で、用 途の多様性も見られるため、需給は強含みで ある。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％