別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-20 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
 ②地積
　(㎡)		 879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(90,200)

2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所ビル、
営業所等が多い路線
商業地域		 南東38m市道、背面道 水道、ガス、下水 千葉寺

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３８ｍ市道 交通

施設		 千葉寺駅北東方

140m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅に隣接する幹線道路沿いで飲食、物販等の店舗が見られる商業地域となっており、今後も現状維持での推
移と思料する。また、地価は周辺での高値取引が確認できる事情を踏まえ強めな基調判断が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、区内にて比較的繁華性が認められる幹線道路沿いの地域及びそれら背後の住宅地域の圏域であると判
定した。需要者の属性としては、幹線沿いで店舗展開を目論む飲食、コンビニ及びスーパー等による需要が考えられる
。市場の需給動向としては、路線商業の取引自体がそれほど多くないこともあり、駅近な路線商業地となればその引き
合いを十分見込むことができる。需要の中心価格帯は、画地規模により異なるが土地のみで総額２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説
得力を有するものである。他方、収益価格は１階店舗となる中層収益物件の賃貸想定を行うことにより求められた価格
であるが、その想定に関し不確実性が伴うことは否めない。以上、本件評価では比準価格を中心としながら、収益価格
を比較考量し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[139.2]		 [103.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東口再開発ビルの完成、それに伴う周辺での
マンション開発、市郊外部では戸建分譲開発
が盛んとなり、これらが不動産価格の上昇要
因となっている。

最寄駅近くに店舗等が連坦する路線商業地域
となっており、現状にてその地域要因につき
特段の変化は認められない。


代替競争関係にある不動産との比較における
優劣は標準的なものであり、かつその個別的
要因につき特段の変化は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
７９８６
-119		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４１０１
７９８６
-121		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北18m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
c ２４１０１
７９８６
-117		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北23m県道、
南東4m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２４１０１
７９８６
-130		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
地区計画等
(60,200)
e ２４１０１
７９８６
-128		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南12m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,071  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
269,698 		 100
[ 124.0]
217,498 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
224,000 
b (　           ) 
153,437  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
192,649 		 100
[  89.0]
216,460 
223,000 
c (　           ) 
192,295  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
203,229 		 100
[  92.0]
220,901 
228,000 
d (　           ) 
197,412  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
208,637 		 100
[  90.2]
231,305 
238,000 
e (　           ) 
178,964  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
183,736 		 100
[  95.0]
193,406 
199,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



千葉中央 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,255,238 
9,388,465 
39,866,773 
32,857,300 
7,009,473 		 （　0.9554）
6,696,851 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    155,740,721 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 492.48 ＲＣ5 1,914.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   879 ㎡     44.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  38.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階～５階は共同住宅の賃貸を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 同種の収益物件に係る標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
456.84 
89.6 
409.32 
2,904 
1,188,665 		 10.0  11,886,650 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
437.40 
93.6 
409.32 
2,671 
1,093,294 		 6.0  6,559,764 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
340.20 
91.7 
312.12 
2,323 
725,055 		 2.0  1,450,110 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
340.20 
91.7 
312.12 
2,323 
725,055 		 2.0  1,450,110 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
340.20 
91.7 
312.12 
2,323 
725,055 		 2.0  1,450,110 
0.0  0 

計
1,914.84 
91.7 
1,755.00 

4,457,124 		 22,796,744 
0 
⑨年額支払賃料      4,457,124 円　×　12ヶ月　＝　      53,485,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,755.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,485,488 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,439,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,046,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,796,744 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         209,046 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,255,238 円　　　　（　        56,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-318		 1,950  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,161 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,327 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,323 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-319		 2,368  
(   2,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,493 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,044,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,604,565 円  　　　       53,485,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      374,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,343,500 円  　　　　    511,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       511,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       511,000 円  　　　　    511,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,388,465 円　（　　　　　　        10,681 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 511,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　   1,914.84 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,857,300 円  
（　　　　　        37,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,255,238 円      
②総費用 9,388,465 円      
③純収益　①－② 39,866,773 円      
④建物等に帰属する純収益 32,857,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,009,473 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,696,851 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,619 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,740,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
 0400000048837-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-20 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
 ②地積
　(㎡)		 879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(90,200)

2:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所ビル、
営業所等が多い路線
商業地域		 南東38m市道、背面道 水道、ガス、下水 千葉寺

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３８ｍ市道 交通

施設		 千葉寺駅北東方

140m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅近くの幹線道路沿いの路線商業地域で、自動車通行量、背後地の状況等に変化はなく、現状維持を予想
。地価は、一般的要因の動向、周辺地域の土地取引から判断し、上昇傾向を維持すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    221,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域及び周辺地域の商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸店舗等の収益物件としての取引も見られる
。需要者は全国展開の大手企業とその系列企業等、自社営業所購入を検討する中小企業が多く、同一需給圏は概ね千葉
市内及び周辺市の路線商業地域である。衰退する傾向はなく、総じて需要は堅調であり、今後も同様な状況と判断する
。敷地規模は多様で、総額が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、土地代１億円～２億円程度が一般的。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い多数の事例により求めた価格であり、その実証性は高い。収
益価格は店舗事務所付共同住宅の想定を基にしているが、投資採算性から土地価格が形成される地域ではないので、比
準価格に比較してやや低位に試算されたものと思料される。本件評価にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[139.1]		 [103.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの流行前の状況にほぼ戻
り、反面、物価上昇が消費活動に悪影響を及
ぼしている。不動産取引全般はかなり堅調な
状況にある。

最寄り駅近くの路線商業地域であり、新たな
路線商業地域となる幹線道路の開通等はなく
、地域的には特に目立った変動要因は無かっ
た。

前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、
その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化
を与える、然したる個別的な要因変動は無か
った。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
７９８６
-118		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10.8m市
道、中間画地
２住居
高度1種最高20m
(60,200)
b ２４１０１
７９８６
-117		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北23m県道、
南東4m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
c ２４１０１
７９８６
-5		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.6m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d ２４１０１
７９８６
-32		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
北15.5m、
角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,961  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
186,518 		 100
[  87.4]
213,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
220,000 
b (　           ) 
192,295  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
203,229 		 100
[  94.6]
214,830 
221,000 
c (　           ) 
188,163  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
199,265 		 100
[  93.0]
214,263 
221,000 
d (　           ) 
211,750  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
216,940 		 100
[ 100.6]
215,646 
222,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    221,000 円／㎡]  



千葉中央 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  区画整理事業が行われているが、土地の再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,026,141 
9,587,598 
40,438,543 
33,628,900 
6,809,643 		 （　0.9554）
6,505,933 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    151,300,767 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 492.48 ＲＣ5 1,914.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   879 ㎡     44.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  38.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性から１階店舗、２階事務所、３階～５階は共同住宅の賃貸を想定。建築面積は建築士依頼の設計面積における面積を記載。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 建築士依頼の設計図面面積を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
456.84 
89.6 
409.32 
2,935 
1,201,354 		 10.0  12,013,540 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
437.40 
93.6 
409.32 
2,700 
1,105,164 		 6.0  6,630,984 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
340.20 
91.7 
312.12 
2,348 
732,858 		 2.0  1,465,716 
0.0  0 

 4～ 4		 居宅
340.20 
91.7 
312.12 
2,348 
732,858 		 2.0  1,465,716 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
340.20 
91.7 
312.12 
2,418 
754,706 		 2.0  1,509,412 
0.0  0 

計
1,914.84 
91.7 
1,755.00 

4,526,940 		 23,085,368 
0 
⑨年額支払賃料      4,526,940 円　×　12ヶ月　＝　      54,323,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,755.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,323,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,508,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,814,448 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,085,368 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         211,693 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,026,141 円　　　　（　        56,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-1020		 2,452  
(   2,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,335 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,352 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,348 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-1009		 2,711  
(   2,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,357 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,092,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,629,698 円  　　　       54,323,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      374,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,445,500 円  　　　　    523,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       523,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       523,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,587,598 円　（　　　　　　        10,907 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 523,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,914.84 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,628,900 円  
（　　　　　        38,258 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,026,141 円      
②総費用 9,587,598 円      
③純収益　①－② 40,438,543 円      
④建物等に帰属する純収益 33,628,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,809,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,505,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,402 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    151,300,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区千葉寺町１１９５番５
 0400000048837-0000
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備考