別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-19 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見２丁目７番３
｢富士見２－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:2		 店舗

ＲＣ6		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 北西23m国道 水道、ガス、下水 千葉

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 千葉駅南東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉駅東口周辺に広がる中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、付近に複合商業施設
及び高層マンションが建築予定である。千葉駅前の再開発もあり、地価は上昇基調にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内のＪＲ総武線沿線の駅前に広がる繁華性の高い商業地域と判定した。需要者は、全国展開する
小売店舗及び飲食店を中心とした法人が多くみられるが、地縁的選好性のある地元の業者等もみられる。市中心部の繁
華性の高い商業地であり、需要に比し供給は少ない。駅前再開発の影響を受け高値で取引が見られる。需要の中心とな
る価格帯は、画地規模等により異なり中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗・事務所ビルを中心とした繁華性の高い商業地域。千葉駅周辺の収益性の高い商業地域であ
り、テナント等からの賃料収入を想定し求められた収益価格は重視されるべき価格である。一方比準価格は、同一需給
圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり規範性が高い。よって、鑑定評価額の決定に当
たっては、比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    918,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、日銀の金融緩和政策、海外投
資家の増加等から都心部を中心に不動産価格
は高騰しており、その波及効果は外延部にも
及んでいる。

市中心部において中高層の店舗事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域に存しており、付近に複合
商業施設・高層マンションが建築予定。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-1		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12.7m市
道、北11m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０１
８７３７
-109		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,354)
c ２４１０１
８７３７
-110		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,400)
d ２４１０１
９８９５
-117		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２４１０１
７９８６
-122		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）県道、
東6m、北4m、
三方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
996,471  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,073,199 		 100
[  97.0]
1,106,391 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,110,000 
b (　           ) 
595,726  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
656,490 		 100
[  66.3]
990,181 
990,000 
c (　           ) 
668,206  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
742,377 		 100
[  70.5]
1,053,017 
1,050,000 
d (　           ) 
541,631  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
673,679 		 100
[  62.1]
1,084,829 
1,080,000 
e (　           ) 
722,385  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
796,687 		 100
[  77.3]
1,030,643 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



千葉中央 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,348,543 
17,726,631 
31,621,912 
24,724,800 
6,897,112 		 （　0.9395）
6,479,837 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    170,522,026 円　　　　（　    870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 152.87 ＲＣ8 1,174.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   196 ㎡     10.5 m x   18.8 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、　　　　　　　　　　　　　　　　　３～８階事務所 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 地域の店舗・事務所ビルの標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
151.34 
83.7 
126.64 
6,996 
885,973 		 10.0  8,859,730 
1.0  885,973 

 2～ 2		 店舗
146.11 
92.2 
134.78 
5,744 
774,176 		 8.0  6,193,408 
1.0  774,176 

 3～ 8		 事務所
146.11 
85.2 
124.53 
3,682 
458,519 		 6.0  2,751,114 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,174.11 
85.9 
1,008.60 

4,411,263 		 31,559,822 
1,660,149 
⑨年額支払賃料      4,411,263 円　×　12ヶ月　＝　      52,935,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,008.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,935,156 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,393,618 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,541,538 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,559,822 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         289,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,660,149 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         517,601 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,348,543 円　　　　（　       251,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-709		 4,389  
(   4,371) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[133.0]
3,741 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,682 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-721		 3,855  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]
3,649 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,632,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 10,587,031 円  　　　       52,935,156　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,468,000 円  　　　　    408,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       408,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       408,000 円  　　　　    408,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,726,631 円　（　　　　　　        90,442 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 408,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 331,000 円／㎡　×　   1,174.11 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0425 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,724,800 円  
（　　　　　       126,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,348,543 円      
②総費用 17,726,631 円      
③純収益　①－② 31,621,912 円      
④建物等に帰属する純収益 24,724,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,897,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,479,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    170,522,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見二丁目７番３
 0400000106709-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-19 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見２丁目７番３
｢富士見２－７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:2		 店舗

ＲＣ6		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 北西23m国道 水道、ガス、下水 千葉

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 千葉駅南東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル、店舗付事務所等が混在するＪＲ千葉駅周辺の商業地域である。千葉駅周辺では再開発やマンション等
の建築が進捗中であり、熟成度を高めていくと予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    888,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心に、県内主要都市に存する鉄道駅近隣及び主要幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は
県内及び都心に拠点を有する法人のほか収益獲得を目的とする不動産会社等である。金利上昇リスクが懸念されるもの
の、取引市場においては良好な金融環境から地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯については、取
引される画地規模等の個性が様々でばらつきがあるものの、１００万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗ビル、店舗付事務所等が建ち並ぶＪＲ千葉駅周辺の商業地域である。商業地については収益価格が重視されるべき
ところであるが、理論的である一方で想定要素を多く含んでいることから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、前年公示価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    918,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費及び設備投
資も持ち直してきているが、日銀の政策金利
方針にやや変化があることから金利動向には
注視を要する。

ＪＲ千葉駅周辺の熟成した商業地域である。
地域要因に特別の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-1		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12.7m市
道、北11m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０１
８７３７
-109		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,354)
c ２４１０１
８０５７
-41		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北26m市道、
西3.6m、角地
商業

(100,800)
d ２４１０１
９８９５
-117		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
996,471  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,073,199 		 100
[ 101.9]
1,053,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,050,000 
b (　           ) 
595,726  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
652,916 		 100
[  62.2]
1,049,704 
1,050,000 
c (　           ) 
508,583  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
529,228 		 100
[  72.6]
728,964 
729,000 
d (　           ) 
541,631  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
673,679 		 100
[  66.9]
1,006,994 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



千葉中央 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,864,054 
17,521,403 
31,342,651 
24,300,600 
7,042,051 		 （　0.9395）
6,616,007 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    174,105,447 円　　　　（　    888,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 152.87 ＲＣ8 1,174.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   196 ㎡     10.5 m x   18.8 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し前提で１、２階：店舗、３階～８階：事務所の店舗事務所ビルを想定 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 類似不動産における水準を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
151.34 
83.7 
126.64 
6,935 
878,248 		 10.0  8,782,480 
1.0  878,248 

 2～ 2		 店舗
146.11 
92.2 
134.78 
5,658 
762,585 		 8.0  6,100,680 
1.0  762,585 

 3～ 8		 事務所
146.11 
85.2 
124.53 
3,650 
454,535 		 6.0  2,727,210 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,174.11 
85.9 
1,008.60 

4,368,043 		 31,246,420 
1,640,833 
⑨年額支払賃料      4,368,043 円　×　12ヶ月　＝　      52,416,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,008.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,416,516 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,350,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,065,945 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,246,420 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         286,530 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,640,833 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         511,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,864,054 円　　　　（　       249,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-111		 4,889  
(   4,507) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,725 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-112		 4,695  
(   4,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,577 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,604,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 10,483,303 円  　　　       52,416,516　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,408,500 円  　　　　    401,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       401,000 円  　　　　    401,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,521,403 円　（　　　　　　        89,395 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 401,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   1,174.11 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0425 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,300,600 円  
（　　　　　       123,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,864,054 円      
②総費用 17,521,403 円      
③純収益　①－② 31,342,651 円      
④建物等に帰属する純収益 24,300,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,042,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,616,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,755 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,105,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     888,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見二丁目７番３
 0400000106709-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考