別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-18 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　千恵子   TEL.
鑑定評価額 301,000,000 円  １㎡当たりの価格 737,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区新町１８番１２
 ②地積
　(㎡)		 408  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 事務所

ＳＲＣ5F1B		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北25m国道 水道、ガス、下水 千葉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 千葉駅南方

400m		 法令

規制		 近商
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ千葉市中心部の商業地域である。当面は現状を維持し、地価は一般的要因や
周辺地域の開発動向から上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    761,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    666,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市を中心に県内のターミナル駅も含む、最寄駅へ徒歩圏内の高度商業地域。需要者の属性は全国展
開する法人、地元企業及び個人投資家が中心である。千葉駅周辺は駅ビルのリニューアル後、東口再開発ビルが完成し
そごう千葉店ジュンヌ館の売却に伴う今後の店舗展開が期待されている。中心価格帯の把握は画地規模により幅がある
が、土地の坪単価は２００万円から２５０万円が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で収益性が重視される地域であり、収益価格は利回り等の想定要素は含むが指標
となる価格である。一方比準価格は類似地域内の代替競争関係にある事例から試算し、市場の実態を反映している。よ
って、市場の実態を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を総合的に勘案し、代表標準地との検討も踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    918,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[135.7]		 [100.0]
100		 737,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況は緩やかな持ち直しの動きがみられるが
、物価や金利動向に注視を要する。地価は生
活様式の変化等を反映し好条件の地域は堅調
に推移した。

中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ高度商業
地域で、地域要因に特別な変動要因はない。



個別的要因の変動はない。また、個別的要因
修正率を変動させる市場の変化も認められな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +9.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
７９８６
-122		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）県道、
東6m、北4m、
三方路
商業

(100,400)
b ２４１０１
８３８５
-28		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西50m国道、
北西8m、
南東5m、
三方路
近商

(100,300)
c ２４１０１
８７３７
-110		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,400)
d ２４１０１
９８９５
-117		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２４１０１
８７３７
-109		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,354)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
722,385  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
796,687 		 100
[ 104.9]
759,473 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
759,000 
b (　           ) 
568,096  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.8]
558,083 		 100
[  75.8]
736,257 
736,000 
c (　           ) 
668,206  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
742,377 		 100
[  91.0]
815,799 
816,000 
d (　           ) 
541,631  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
673,679 		 100
[  90.3]
746,045 
746,000 
e (　           ) 
595,726  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
656,490 		 100
[  86.5]
758,948 
759,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    761,000 円／㎡]  



千葉中央 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,536,433 
11,292,146 
39,244,287 
27,952,800 
11,291,487 		 （　0.9384）
10,595,931 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    271,690,538 円　　　　（　    666,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 316.25 ＲＣ5 1,579.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   408 ㎡     12.2 m x   33.2 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域のビルの利用形態を参考に、１階を店舗、２階から５階を事務所と想定。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 建築士依頼の設計図面面積を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
314.05 
77.0 
241.83 
6,129 
1,482,176 		 12.0  17,786,112 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
316.25 
86.6 
274.01 
2,786 
763,392 		 6.0  4,580,352 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,579.05 
84.7 
1,337.87 

4,535,744 		 36,107,520 
0 
⑨年額支払賃料      4,535,744 円　×　12ヶ月　＝　      54,428,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,337.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,428,928 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　     4,523,601 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,205,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,107,520 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         331,106 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,536,433 円　　　　（　       123,864 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-811		 2,058  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]
2,700 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-816		 2,067  
(   2,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,812 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,824,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,736,446 円  　　　       54,728,928　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,943,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,876,000 円  　　　　    456,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       456,000 円  　　　　    456,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,292,146 円　（　　　　　　        27,677 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9384    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 456,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,579.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,952,800 円  
（　　　　　        68,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,536,433 円      
②総費用 11,292,146 円      
③純収益　①－② 39,244,287 円      
④建物等に帰属する純収益 27,952,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,291,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,595,931 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,970 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    271,690,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     666,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区新町１８番１２
 0400000061748-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-18 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 740,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区新町１８番１２
 ②地積
　(㎡)		 408  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 事務所

ＳＲＣ5F1B		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北25m国道 水道、ガス、下水 千葉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 千葉駅南方

400m		 法令

規制		 近商
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に目立った変化は見られないが、そごう千葉店のリニューアルや売却が予定されており、今後、行政と
も連携した店舗展開等が進められるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及びその隣接市内にある高度商業地域等の存する圏域と判定した。典型的需要者としては、自社
ビルの取得を企図する法人、投資用商業ビルの取得を企図する投資家等が有力である。在宅ワーク等の普及もあったも
のの、店舗・事務所用途での賃貸市場では、賃料水準や成約件数に回復が見られ、商業地に係る需要増大傾向が顕著に
なった。取引の中心価格帯は、繁華性や画地規模により幅が見られるが、平米単価で７０万円半ばに推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象不動産と代替関係にある不動産の取引価格を基にした価格であり、市場性を反映した価格である。収
益還元法は、最有効使用の想定建物に係る賃料を基にした価格であるが、必ずしも投資家の投資プロセスと一致するも
のではなく、比準価格を下回っていることから、実需を重視した需要により市場が形成される傾向にあると思料される
。本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考慮しつつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    918,000 円／㎡		 [108.9]
100		 100
[100.0]		 100
[134.6]		 [100.0]
100		 743,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 紛争等による世界経済情勢の悪化や物価上昇
等に伴い、現物資産としての不動産の取引価
格にも上昇傾向が見られる。


高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であ
って、コロナ禍からの回復により、人流及び
個人消費等も回復し、繁華性の程度も概ね回
復した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +9.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-110		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,400)
b ２４１０１
８３８５
-28		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西50m国道、
北西8m、
南東5m、
三方路
近商

(100,300)
c ２４１０１
９８９５
-117		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２４１０１
７９８６
-122		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）県道、
東6m、北4m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
668,206  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
742,377 		 100
[  93.8]
791,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
791,000 
b (　           ) 
568,096  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.8]
558,083 		 100
[  77.9]
716,409 
716,000 
c (　           ) 
541,631  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
673,679 		 100
[  94.5]
712,888 
713,000 
d (　           ) 
722,385  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
796,687 		 100
[ 101.9]
781,832 
782,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    750,000 円／㎡]  



千葉中央 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,304,847 
11,750,435 
40,554,412 
29,485,300 
11,069,112 		 （　0.9384）
10,387,255 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    266,339,872 円　　　　（　    653,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 316.25 ＲＣ5 1,579.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   408 ㎡     12.2 m x   33.2 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 内階段、エレベータ等共用面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
314.05 
77.0 
241.83 
6,345 
1,534,411 		 12.0  18,412,932 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
316.25 
86.6 
274.01 
2,884 
790,245 		 6.0  4,741,470 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,579.05 
84.7 
1,337.87 

4,695,391 		 37,378,812 
0 
⑨年額支払賃料      4,695,391 円　×　12ヶ月　＝　      56,344,692 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,337.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,344,692 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　     4,682,609 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,962,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,378,812 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         342,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,304,847 円　　　　（　       128,198 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-611		 2,527  
(   2,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,834 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,898 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,884 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-612		 2,845  
(   2,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,962 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,924,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,832,235 円  　　　       56,644,692　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,943,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,088,500 円  　　　　    481,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       481,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       481,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,750,435 円　（　　　　　　        28,800 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9384    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 481,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,579.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,485,300 円  
（　　　　　        72,268 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,304,847 円      
②総費用 11,750,435 円      
③純収益　①－② 40,554,412 円      
④建物等に帰属する純収益 29,485,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,069,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,387,255 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    266,339,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     653,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区新町１８番１２
 0400000061748-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考