別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-15 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 541,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区本千葉町１番４
｢本千葉町１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 高層の店舗ビルが建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 北15m市道 水道、ガス、下水 千葉

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南東方

750m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華街の地域特性を有するためコロナ禍では不動産市況にも停滞が見られたが、近年では人流回復や周辺再開発
事業の進展に伴い、近隣地域及び周辺の土地需要は堅調で、今後の地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    479,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区内の商業地域及び商住混在地域の範囲で、基準容積率が概ね４００％以上の地域である。
これら商業地域においては、店舗事務所ビルが多いものの、交通利便性が良好であるため、近年では共同住宅の開発需
要も旺盛である。主な需要者層は店舗事務所ビルや共同住宅を投資又は開発目的の法人である。需要の中心価格帯は、
立地条件や取引目的等にもよるが、近隣地域及びその周辺では１㎡あたり４０万円から７０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、中高層の店舗ビルが中心の商業地域として成熟しているが、店舗賃料の保守性・遅効性等の影響で、収益価
格はやや低位に試算された。一方で比準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れるとと
もに、現下の市場の需給動向を反映した試算価格といえる。以上より、相対的に規範性の高い比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    520,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や物価高等による景気下振れリスクはあ
るものの、政府及び日銀による金融経済政策
の効果もあって、不動産の需給環境はおおむ
ね良好である。

店舗需要が中心の繁華街に位置し、地域要因
に格別の変動は見られないものの、中心市街
地の一角を占める稀少性から、需給はやや強
含みである。

画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め
られない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-105		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
西3.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０１
８３８５
-113		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.4m市
道、南8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４１０１
９８９５
-102		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北10.1m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１０１
８３８５
-125		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東21.4m市
道、南西8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e ２４１０１
８３８５
-4		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,909  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
448,615 		 100
[  81.0]
553,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
554,000 
b (　           ) 
427,594  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
456,939 		 100
[  81.2]
562,733 
563,000 
c (　           ) 
450,567  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
491,118 		 100
[  88.1]
557,455 
557,000 
d (　           ) 
453,746  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
471,095 		 100
[  84.1]
560,161 
560,000 
e (　           ) 
387,222  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
448,403 		 100
[  79.0]
567,599 
568,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    560,000 円／㎡]  



千葉中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,179,536 
10,303,765 
35,875,771 
30,799,700 
5,076,071 		 （　0.9339）
4,740,543 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    110,245,186 円　　　　（　    479,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 196.33 Ｓ8F1B 1,663.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   230 ㎡     12.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 同種の建物を検討し査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.32 
83.8 
127.67 
4,938 
630,434 		 12.0  7,565,208 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
187.84 
93.1 
174.86 
3,457 
604,491 		 12.0  7,253,892 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
187.84 
86.2 
161.98 
2,469 
399,929 		 6.0  2,399,574 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
196.33 
84.5 
165.87 
3,210 
532,443 		 12.0  6,389,316 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,663.53 
86.6 
1,440.28 

4,166,942 		 35,605,860 
0 
⑨年額支払賃料      4,166,942 円　×　12ヶ月　＝　      50,003,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,440.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,003,304 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,150,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,853,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,605,860 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         326,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,179,536 円　　　　（　       200,781 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-513		 2,412  
(   2,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,461 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,481 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,469 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-514		 3,000  
(   3,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,500 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,916,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,500,165 円  　　　       50,003,304　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      858,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,071,500 円  　　　　    479,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       479,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       479,000 円  　　　　    479,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,303,765 円　（　　　　　　        44,799 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 479,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 274,000 円／㎡　×　   1,663.53 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,799,700 円  
（　　　　　       133,912 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,179,536 円      
②総費用 10,303,765 円      
③純収益　①－② 35,875,771 円      
④建物等に帰属する純収益 30,799,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,076,071 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,740,543 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,611 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,245,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     479,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区本千葉町１番４
 0400000115700-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-15 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 541,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区本千葉町１番４
｢本千葉町１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 高層の店舗ビルが建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 北15m市道 水道、ガス、下水 千葉

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南東方

750m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等を中心とした熟成度の高い商業地域であり、今後大きな変化はないと思われる。新型コロナの影響も薄れ
つつあるなか、低金利政策により、当該地域の地価は、強含みで推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね千葉市内の鉄道駅から徒歩圏内の商業地域。主な需要者は全国展開する大手企業や機関投資家のほか
地場の投資家等も含まれ、画地規模によっては地場の中小企業である。ＪＲ「千葉」駅は市の玄関口であり、同駅から
徒歩圏内の商業地の需要は安定している。需要者の資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中
心価格帯の把握は困難であるが土地単価は㎡当たり５０万円台半ば～６０万円台程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域等における取引事例より試算した価格で、現実市場の動向をほぼ的確に反映している。標準地は普
通商業地域内に存し、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟成度は高く、需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人
、投資家である。以上から市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比準価格及び収益
性を反映した収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    520,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響が薄れ、低金利政
策等もあり、中央区における優良な投資用不
動産価格は強含みである。


低金利政策により特に高い容積率の地域にお
いては投資用不動産の購入需要は堅調であり
、分譲マンション適地との競合もあり、地価
は強含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-105		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
西3.7m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０１
８３８５
-135		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４１０１
８３８５
-12		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２４１０１
８３８５
-113		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.4m市
道、南8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,909  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
448,615 		 100
[  78.7]
570,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
570,000 
b (　           ) 
319,300  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
348,037 		 100
[  64.6]
538,757 
539,000 
c (　           ) 
403,759  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
415,634 		 100
[  68.8]
604,119 
604,000 
d (　           ) 
427,594  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
456,939 		 100
[  83.2]
549,206 
549,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    561,000 円／㎡]  



千葉中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,959,699 
10,262,698 
35,697,001 
30,671,100 
5,025,901 		 （　0.9339）
4,693,689 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    109,155,558 円　　　　（　    475,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 196.33 Ｓ8F1B 1,663.53
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   230 ㎡     12.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 内階段、エレベーター等共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.32 
83.8 
127.67 
5,000 
638,350 		 12.0  7,660,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
187.84 
93.1 
174.86 
3,500 
612,010 		 12.0  7,344,120 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
187.84 
86.2 
161.98 
2,400 
388,752 		 6.0  2,332,512 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
196.33 
84.5 
165.87 
3,400 
563,958 		 12.0  6,767,496 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,663.53 
86.6 
1,440.28 

4,146,830 		 35,766,888 
0 
⑨年額支払賃料      4,146,830 円　×　12ヶ月　＝　      49,761,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,440.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,761,960 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,130,243 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,631,717 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,766,888 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         327,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,959,699 円　　　　（　       199,825 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-964		 2,914  
(   2,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,649 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,412 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-965		 2,340  
(   2,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,340 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,908,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,488,098 円  　　　       49,761,960　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      858,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,054,500 円  　　　　    477,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       477,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       477,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,262,698 円　（　　　　　　        44,620 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 477,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　   1,663.53 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,671,100 円  
（　　　　　       133,353 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,959,699 円      
②総費用 10,262,698 円      
③純収益　①－② 35,697,001 円      
④建物等に帰属する純収益 30,671,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,025,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,693,689 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,155,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     475,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区本千葉町１番４
 0400000115700-0000
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備考