別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-13 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　千恵子   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 344,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区新田町２３番１２
｢新田町２３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中層の店舗兼共同住
宅が多い商業地域
 北西20m市道 水道、ガス、下水 千葉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・共同住宅に駐車場等が混在する駅に近い商業地域で、地域に特別の変動要因はない。一般的要因や周辺地
域の開発動向の影響により上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    364,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市を中心に隣接市も含む、最寄駅へ徒歩圏内の普通商業地域。需要者の属性は地縁的選好性を有する
地元企業や個人投資家が中心である。千葉駅周辺は再開発事業が進行中で、容積率を活かしたマンション需要も見られ
る。取引の中心価格帯は規模によりまちまちで把握が困難であるが、土地単価は概ね坪１００万円から１３０万円の水
準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗・共同住宅のほか事務所利用も見られる普通商業地域で収益性が重視される地域である。収益価格は利回り等の想
定要素は含むが指標となる価格である。一方比準価格は類似地域内の代替競争関係にある事例から試算し、市場の実態
を反映している。よって、市場の実態を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を総合的に勘案し、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    380,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[117.6]		 [100.0]
100		 344,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況は緩やかな持ち直しの動きがみられるが
、物価や金利動向に注視を要する。地価は生
活様式の変化等を反映し好条件の地域は堅調
に推移した。

店舗・事務所ビルに共同住宅も見受けられる
地域で、特別な変動はない。



個別的要因の変動はない。また、個別的要因
修正率を変動させる市場の変化も認められな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-10		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,400)
b ２４１０１
８７３７
-106		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、
準角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４１０１
８３８５
-135		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１０１
８７３７
-108		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
北西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e ２４１０１
８３８５
-35		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12.8m市
道、中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
298,063  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
318,331 		 100
[  99.0]
321,546 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
322,000 
b (　           ) 
377,959  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
401,304 		 100
[ 103.2]
388,860 
389,000 
c (　           ) 
319,300  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
348,037 		 100
[  98.7]
352,621 
353,000 
d (　           ) 
373,072  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
396,115 		 100
[ 102.9]
384,951 
385,000 
e (　           ) 
342,765  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
360,932 		 100
[  94.1]
383,562 
384,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    364,000 円／㎡]  



千葉中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,500,765 
8,914,987 
32,585,778 
27,906,200 
4,679,578 		 （　0.9554）
4,470,869 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    103,973,698 円　　　　（　    295,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 281.45 ＲＣ7 1,476.37
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   352 ㎡     19.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上居宅を想定。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 建築士作成の設計図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.96 
86.3 
233.88 
3,245 
758,941 		 6.0  4,553,646 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.96 
96.3 
260.89 
2,856 
745,102 		 6.0  4,470,612 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
186.89 
92.6 
173.12 
2,596 
449,420 		 2.0  898,840 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
186.89 
92.6 
173.12 
2,622 
453,921 		 2.0  907,842 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,476.37 
92.1 
1,360.37 

3,760,145 		 13,536,462 
0 
⑨年額支払賃料      3,760,145 円　×　12ヶ月　＝　      45,121,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,360.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,121,740 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,745,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,376,636 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,536,462 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,129 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,500,765 円　　　　（　       117,900 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-821		 2,622  
(   2,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,571 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,596 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-822		 2,611  
(   2,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,692 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,736,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,256,087 円  　　　       45,121,740　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      365,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,689,000 円  　　　　    434,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       434,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       434,000 円  　　　　    434,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,914,987 円　（　　　　　　        25,327 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 434,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,476.37 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,906,200 円  
（　　　　　        79,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,500,765 円      
②総費用 8,914,987 円      
③純収益　①－② 32,585,778 円      
④建物等に帰属する純収益 27,906,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,679,578 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,470,869 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,701 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,973,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     295,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区新田町２３番１２
 0400000061186-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-13 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 344,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区新田町２３番１２
｢新田町２３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中層の店舗兼共同住
宅が多い商業地域
 北西20m市道 水道、ガス、下水 千葉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 　２０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、今後も現状を維持するものと思料する。地価は当面上昇基調で推移すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市中心商業地及びその外縁部に所在する商業地域である。中心となる需要者は地元企業や不動産業者
、個人投資家等である。投資目的の需要は底堅く、まとまった規模があればマンション用地としての需要も高いが、需
要に比して供給は少ない。複合不動産の場合は規模や用途により、総額はまちまちであるが、土地については単価で㎡
当たり２０～４０万円程度が取引の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から実証的な価格が得られた。一方、収益価格は不動産の収益
性に着目して求めた価格で、商業地域において重視されるべき価格であるが、試算過程において想定要素を含むという
点でやや精度に劣る。よって、本件では比準価格を中心とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    380,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[118.2]		 [100.0]
100		 343,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響は緩和され、景気
は改善傾向にある。不動産市況も堅調である
。一方で人手不足、海外経済の減速が今後の
懸念事項である。

店舗兼共同住宅が多い商業地域で、特別な地
域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-135		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西50m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４１０１
８３８５
-41		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北20m市道、
西10.6m、
角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
c ２４１０１
８７３７
-436		 千葉市稲毛区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(68,228)
d ２４１０１
５７６０
-415		 千葉市稲毛区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北西5.8m、
二方路
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
319,300  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
348,037 		 100
[  94.0]
370,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
370,000 
b (　           ) 
268,348  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
292,497 		 100
[  83.9]
348,626 
349,000 
c (　           ) 
309,431  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
328,974 		 100
[  88.3]
372,564 
373,000 
d (　           ) 
258,291  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
255,282 		 100
[  78.6]
324,786 
325,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    354,000 円／㎡]  



千葉中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,090,910 
8,620,823 
31,470,087 
26,941,700 
4,528,387 		 （　0.9554）
4,326,421 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    100,614,442 円　　　　（　    286,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 281.45 ＲＣ7 1,476.37
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   352 ㎡     19.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～７階共同住宅 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 建築士作成の設計図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.96 
86.3 
233.88 
3,219 
752,860 		 6.0  4,517,160 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.96 
96.3 
260.89 
2,724 
710,664 		 6.0  4,263,984 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
186.89 
92.6 
173.12 
2,476 
428,645 		 2.0  857,290 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
186.89 
92.6 
173.12 
2,550 
441,456 		 2.0  882,912 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,476.37 
92.1 
1,360.37 

3,632,371 		 13,118,838 
0 
⑨年額支払賃料      3,632,371 円　×　12ヶ月　＝　      43,588,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,360.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,588,452 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,617,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,970,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,118,838 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,090,910 円　　　　（　       113,895 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-1103		 2,287  
(   2,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,407 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,476 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-1104		 2,675  
(   2,673) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,548 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,676,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,179,423 円  　　　       43,588,452　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      365,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,561,500 円  　　　　    419,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       419,000 円  　　　　    419,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,620,823 円　（　　　　　　        24,491 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 419,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,476.37 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,941,700 円  
（　　　　　        76,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,090,910 円      
②総費用 8,620,823 円      
③純収益　①－② 31,470,087 円      
④建物等に帰属する純収益 26,941,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,528,387 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,326,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,291 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,614,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     286,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区新田町２３番１２
 0400000061186-0000
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備考