別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-8 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区南町２丁目１４番１０
｢南町２－１４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ9		 事務所、店舗の混在
する駅に近い商業地
域		 南西15m市道、南東側道 水道、ガス、下水 蘇我

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 蘇我駅東方

230m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関やロードサイド型店舗等、多くの商業施設が集積する蘇我駅近くの商業地域であり、地域要因に特段の
変動はなく、当面、現状と同様に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び周辺市内の路線商業地域及び駅前商業地域等の存する圏域と判定した。典型的需要者として
は、自社ビル等の取得を目的とした法人、賃貸用店舗付共同住宅等の取得を目的とした投資法人等が有力である。駅前
商業地域であり、共同住宅としての需要も高く、地価上昇率は拡大した。敷地規模等により取引総額が異なる為、中心
価格帯の把握は困難であるが、平米単価で３０万円前後の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の市場において生起した事例の取引価格を基にした価格であり、実証的な価格である。また、収益価
格は、対象地に最有効使用の建物を想定し、当該建物に係る想定賃料を基に試算した価格であるが、やや想定要素も多
い。対象不動産については、需要者として投資家も想定されるものの、収益価格については、やや説得力に劣る。従っ
て、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.6]		 [103.0]
100		 291,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 紛争等による世界経済情勢の悪化や物価上昇
等に伴い、現物資産としての不動産の取引価
格にも上昇傾向が見られる。


末広街道沿いに連なる商業地域で、金融機関
、飲食店等が連担しており、住宅用途も競合
する地域であるが、地域要因に特段の変化は
見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
７９８６
-120		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２４１０１
９８９５
-44		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東5.9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２４１０１
９８９５
-48		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
d ２４１０１
９８９５
-116		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20.9m県
道、南3.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e ２４１０１
８３８５
-127		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
250,569  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
288,154 		 100
[ 100.1]
287,866 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
297,000 
b (　           ) 
275,222  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
300,716 		 100
[ 104.4]
288,042 
297,000 
c (　           ) 
283,286  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
291,785 		 100
[ 102.2]
285,504 
294,000 
d (　           ) 
246,357  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
287,626 		 100
[ 101.1]
284,497 
293,000 
e (　           ) 
214,536  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
239,637 		 100
[  84.0]
285,282 
294,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    295,000 円／㎡]  



千葉中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,081,863 
13,004,423 
50,077,440 
44,174,100 
5,903,340 		 （　0.9339）
5,513,129 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    128,212,302 円　　　　（　    236,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所付共同住宅 429.84 ＲＣ7 2,338.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   543 ㎡     25.2 m x   21.7 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階営業所、２階～７階は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 営業所
399.08 
90.8 
362.24 
3,907 
1,415,272 		 6.0  8,491,632 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,442 
710,109 		 2.0  1,420,218 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,466 
717,088 		 2.0  1,434,176 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,491 
724,358 		 2.0  1,448,716 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,338.22 
90.1 
2,106.98 

5,718,382 		 17,097,852 
0 
⑨年額支払賃料      5,718,382 円　×　12ヶ月　＝　      68,620,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,106.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,620,584 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,695,508 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,925,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,097,852 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         156,787 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,081,863 円　　　　（　       116,173 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-608		 2,290  
(   2,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,411 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,446 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,442 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-607		 2,646  
(   2,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,480 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,748,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,744,823 円  　　　       68,620,584　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      298,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,839,500 円  　　　　    687,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       687,000 円  　　　　    687,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,004,423 円　（　　　　　　        23,949 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 687,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,338.22 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,174,100 円  
（　　　　　        81,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,081,863 円      
②総費用 13,004,423 円      
③純収益　①－② 50,077,440 円      
④建物等に帰属する純収益 44,174,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,903,340 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,513,129 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,153 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,212,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     236,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区南町二丁目１４番１０
 0400000007102-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-8 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区南町２丁目１４番１０
｢南町２－１４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ9		 事務所、店舗の混在
する駅に近い商業地
域		 南西15m市道、南東側道 水道、ガス、下水 蘇我

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 蘇我駅東方

230m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・営業所・店舗併用共同住宅等が混在する蘇我駅周辺の商業地。蘇我駅から都心へ１時間圏内であり、生活
利便性は高い。需要に比し供給は少なく地価は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内の駅に近い商業地域。需要者は、店舗等を全国展開する法人が多くみられるが、千葉県内及び
全国展開の大手マンション開発業者・賃貸用不動産の開発業者等もみられる。駅に近い店舗・営業所・店舗併用共同住
宅等が混在している地域であり、店舗需要・マンション需要共に強く、地価は強含みで推移している。需要の中心とな
る価格帯は立地や規模等により様々であるが、標準画地規模で土地総額１億～２億程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗・営業所・店舗併用共同住宅等を中心とした商業地域。駅に近い収益性の高い商業地域であり、賃貸
需要も強く、賃料収入を想定し求められた収益価格は重視されるべき価格である。一方比準価格は、同一需給圏内の類
似地域に存する規範性を有する事例から求められた価格であり規範性が高い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては
、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [103.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、日銀の金融緩和政策、海外投
資家の増加等から都心部を中心に不動産価格
は高騰しており、その波及効果は外延部にも
及んでいる。

駅に近い商業地域。需要に比し供給は少なく
、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
７９８６
-119		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４１０１
７９８６
-123		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10.9m市
道、中間画地
近商

(90,200)
c ２４１０１
７９８６
-5		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.6m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d ２４１０１
７９８６
-73		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 西30m国道、
南8.2m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,071  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
269,698 		 100
[ 100.0]
269,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
278,000 
b (　           ) 
211,630  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
246,549 		 100
[  80.3]
307,035 
316,000 
c (　           ) 
188,163  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
199,265 		 100
[  70.8]
281,448 
290,000 
d (　           ) 
344,659  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
355,810 		 100
[ 116.4]
305,679 
315,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



千葉中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,197,167 
12,481,299 
48,715,868 
42,309,400 
6,406,468 		 （　0.9339）
5,983,000 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    139,139,535 円　　　　（　    256,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所付共同住宅 399.08 ＲＣ7 2,338.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   543 ㎡     25.2 m x   21.7 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～共同住宅 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 地域の店舗・事務所ビルの標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 営業所
399.08 
90.8 
362.24 
3,738 
1,354,053 		 10.0  13,540,530 
1.0  1,354,053 

 2～ 3		 住宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,336 
679,285 		 2.0  1,358,570 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,383 
692,953 		 2.0  1,385,906 
0.0  0 

 7～ 7		 住宅
323.19 
90.0 
290.79 
2,453 
713,308 		 2.0  1,426,616 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,338.22 
90.1 
2,106.98 

5,504,790 		 21,842,004 
1,354,053 
⑨年額支払賃料      5,504,790 円　×　12ヶ月　＝　      66,057,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,106.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,057,480 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,482,771 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,574,709 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,842,004 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,291 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,354,053 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         422,167 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,197,167 円　　　　（　       112,702 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-712		 2,111  
(   2,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,336 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-710		 1,999  
(   1,917) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,249 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,632,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,642,299 円  　　　       66,057,480　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      298,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,593,000 円  　　　　    658,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,481,299 円　（　　　　　　        22,986 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9339    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 658,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   2,338.22 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,309,400 円  
（　　　　　        77,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,197,167 円      
②総費用 12,481,299 円      
③純収益　①－② 48,715,868 円      
④建物等に帰属する純収益 42,309,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,406,468 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,983,000 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,018 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,139,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     256,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区南町二丁目１４番１０
 0400000007102-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考