別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　統子   TEL.
鑑定評価額 1,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見１丁目１４番１外
｢富士見１－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 914  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西50m市道、三方路 水道、ガス、下水 千葉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も千葉市の中心商業地域として推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の中心商業地域である。需要者は全国規模の大手企業、投資家や地元企業等が中心と考えられる
。立地条件の良い不動産に対する需要は強いが、売り物件は少ない状況にある。市場での需要の中心となる価格帯は、
規模や容積率により幅があり把握は難しいが、土地のみで概ね１～１０億円と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、千葉県内の中心商業地域に存する取引事例から実証的な価格が求められた。一方、標準地は千葉市の中心
商業地域に存し、収益価格は重視されるべき価格と言えるが、試算過程において想定要素を含むという点でやや精度に
劣る。よって、本件では、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,150,000 円／㎡		 [111.6]
100		 100
[107.0]		 100
[200.9]		 [107.0]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響は緩和され、景気
は改善傾向にある。不動産市況も堅調である
。一方で人手不足、海外経済の減速が今後の
懸念事項である。

千葉駅東口再開発ビルが２０２２年１１月に
開業した。新型コロナ禍で減った人流も戻り
つつあり、一層の活況が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +95.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-1		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12.7m市
道、北11m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０１
８７３７
-408		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,534)
c ２４１０１
８７３７
-409		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.8m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２４１０１
８７３７
-440		 千葉市美浜区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東19.5m市
道、
南東16m、
南西13m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
996,471  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,073,199 		 100
[  88.3]
1,215,401 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
817,232  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
967,058 		 100
[  88.2]
1,096,438 
1,170,000 
c (　           ) 
816,282  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
800,698 		 100
[  72.4]
1,105,936 
1,180,000 
d (　           ) 
797,227  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
790,261 		 100
[  70.0]
1,128,944 
1,210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,220,000 円／㎡]  



千葉中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

304,977,919 
109,889,446 
195,088,473 
155,136,000 
39,952,473 		 （　0.9395）
37,535,348 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    987,772,316 円　　　　（　  1,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用 754.88 Ｓ10F1B 7,292.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   914 ㎡     30.7 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し。Ｂ１、１階は店舗。２～１０階は事務所。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 建築士作成の設計図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
628.05 
86.1 
540.69 
4,401 
2,379,577 		 6.0  14,277,462 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
609.08 
87.4 
532.27 
6,316 
3,361,817 		 6.0  20,170,902 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
699.23 
86.9 
607.48 
4,075 
2,475,481 		 6.0  14,852,886 
0.0  0 

 9～10		 事務所
552.42 
80.5 
444.73 
4,075 
1,812,275 		 6.0  10,873,650 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,292.44 
85.2 
6,214.78 

26,694,311 		 160,165,866 
0 
⑨年額支払賃料     26,694,311 円　×　12ヶ月　＝　     320,331,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,214.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       320,331,732 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　      12,600,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　    29,422,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 303,509,198 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       160,165,866 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,468,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     304,977,919 円　　　　（　       333,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-1120		 4,390  
(   4,192) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,095 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,075 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-1121		 4,275  
(   4,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,793 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,240,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 66,586,346 円  　　　      332,931,732　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,183,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,760,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,560,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,560,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     109,889,446 円　（　　　　　　       120,229 円／㎡）　　（経費率　　  36.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,560,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 334,000 円／㎡　×　   7,292.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0425 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 155,136,000 円  
（　　　　　       169,733 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 304,977,919 円      
②総費用 109,889,446 円      
③純収益　①－② 195,088,473 円      
④建物等に帰属する純収益 155,136,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,952,473 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,535,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    987,772,316 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１
 0400000101009-0000
2 　千葉市中央区富士見一丁目１４番２
 0400000101010-0000
3 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１０
 0400000101018-0000
4 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１１
 0400000101019-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.
鑑定評価額 1,080,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見１丁目１４番１外
｢富士見１－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 914  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西50m市道、三方路 水道、ガス、下水 千葉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前大通り沿いの中心商業地域。千葉駅東口駅前広場において再開発ビルが令和４年１１月に開業し、その隣接
地で複合施設が建築中。千葉駅東口への期待感や低金利政策等を背景に、地価水準は上昇傾向が続くと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の中心商業地域である。需要者は全国展開する大手企業、投資家のほか地元企業等である。「千
葉」駅主要出入口の「東口」からの駅前大通りに面しており、視認性等も良好で、近くで複合施設が建築中である。需
要者の資本・業種等により求める画地規模が異なるため、総額としての中心価格帯の把握は困難であるが、土地取引価
格は総額で１億円から１１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域における取引事例からの試算価格で、現実市場の動向をほぼ的確に反映している。標準地は千葉駅
の中心商業地域内に存し、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟成度は高く、需要者の多くは収益性から意思決定を行う
投資家・法人である。以上から市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比準価格を重
視し、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,150,000 円／㎡		 [111.6]
100		 100
[107.0]		 100
[200.9]		 [107.0]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響が薄れ、低金利政
策等もあり、中央区における優良な投資用不
動産価格は強含みである。


低金利政策のほか分譲マンション開発素地と
も競合し、不動産の購入需要は堅調であり、
千葉駅近接の中心商業地域の地価は強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +95.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-107		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
北西5.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０１
８７３７
-1		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12.7m市
道、北11m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１０１
８７３７
-3		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m市道、
東11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ２４１０１
８７３７
-440		 千葉市美浜区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東19.5m市
道、
南東16m、
南西13m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,336,756  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,501,654 		 100
[ 104.9]
1,431,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
996,471  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,073,199 		 100
[  88.3]
1,215,401 
1,300,000 
c (　           ) 
1,497,914  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,581,621 		 100
[ 112.8]
1,402,146 
1,500,000 
d (　           ) 
797,227  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
790,261 		 100
[  74.4]
1,062,179 
1,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,230,000 円／㎡]  



千葉中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

305,820,042 
110,072,302 
195,747,740 
155,136,000 
40,611,740 		 （　0.9395）
38,154,730 		 （  3.9 -  0.1 ）
3.8％  
⑧収益価格 　  1,004,071,842 円　　　　（　  1,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用 754.88 Ｓ10F1B 7,292.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   914 ㎡     30.7 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１階及び地下１階は店舗、地上２階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 内階段、エレベーター等共用面積を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
628.05 
86.1 
540.69 
4,500 
2,433,105 		 6.0  14,598,630 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
609.08 
87.4 
532.27 
6,600 
3,512,982 		 6.0  21,077,892 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
699.23 
86.9 
607.48 
4,050 
2,460,294 		 6.0  14,761,764 
0.0  0 

 9～10		 事務所
552.42 
80.5 
444.73 
4,050 
1,801,157 		 6.0  10,806,942 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,292.44 
85.2 
6,214.78 

26,770,459 		 160,622,754 
0 
⑨年額支払賃料     26,770,459 円　×　12ヶ月　＝　     321,245,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,214.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       321,245,508 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　      12,600,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　    29,498,377 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 304,347,131 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       160,622,754 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,472,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     305,820,042 円　　　　（　       334,595 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-957		 4,557  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,340 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-958		 3,991  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,991 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,240,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 66,769,102 円  　　　      333,845,508　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,183,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,760,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,560,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,560,000 円  　　　　  2,560,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     110,072,302 円　（　　　　　　       120,429 円／㎡）　　（経費率　　  36.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,560,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 334,000 円／㎡　×　   7,292.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0425 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 155,136,000 円  
（　　　　　       169,733 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 305,820,042 円      
②総費用 110,072,302 円      
③純収益　①－② 195,747,740 円      
④建物等に帰属する純収益 155,136,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 40,611,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 38,154,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,004,071,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１
 0400000101009-0000
2 　千葉市中央区富士見一丁目１４番２
 0400000101010-0000
3 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１０
 0400000101018-0000
4 　千葉市中央区富士見一丁目１４番１１
 0400000101019-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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備考