別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.
鑑定評価額 794,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見２丁目２番３
｢富士見２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,800)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東50m市道、南東側道 水道、ガス、下水 千葉

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ　市道 交通

施設		 千葉駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 再開発ビルが昨年１１月に完成し、ＪＲ千葉駅を中心とした人流も回復し、商業地域としての繁華性はさらに向
上すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内主要駅周辺の高度商業地が存する圏域であり、典型的需要者としては全国的に事業展開してい
る企業・投資家等が中心になるものと想定される。市場の需給動向については、低金利情勢を反映して、強含みで推移
している。また、投資用不動産市場は都内主要５区の取引価格との比較で割安感があり、Ｃａｐレートも低位安定して
おり、賃料も概ね横這い傾向で推移している。中心価格帯は土地・建物一体で１０億円～２０億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用目的の大手法人企業、収益目的の投資家や不動産業者等であり、取引においては収益性の重視は勿
論、投資用不動産としての立地特性、稀少性等も十分考慮される。したがって、代替・競争関係にある千葉県内の収益
性・繁華性に恵まれた中心商業地の取引事例から試算した比準価格を中心に、投資採算性を反映した収益価格を関連づ
けて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-13            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,280,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉駅東口再開発ビルが一昨年１１月に完成
し、繁華性が回復している。今後、市中心部
の賑わいが周辺部へと波及することが期待さ
れる。

ＪＲ千葉駅東口駅前の中心商業地である。周
辺のビル建設も進捗中で、駅ビル、百貨店を
含め繁華性は良好で高度商業地して高い収益
性がある。

個別的要因に変化はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-413		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西（駅前広
場）市道、
北西23m、
北東6m、
三方路
商業

(100,600)
b ２４１０１
８７３７
-107		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
北西5.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４１０１
８７３７
-414		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２４１０１
８７３７
-3		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m市道、
東11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e ２４１０１
８７３７
-401		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,663,415  		 100
[ 100.0]		 [ 121.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
3,006,206 		 100
[ 112.1]
2,681,718 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
2,870,000 
b (　           ) 
1,336,756  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,501,654 		 100
[  64.0]
2,346,334 
2,510,000 
c (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,519,409 		 100
[  69.0]
2,202,042 
2,360,000 
d (　           ) 
1,497,914  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,581,621 		 100
[  67.6]
2,339,676 
2,500,000 
e (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,885,715 		 100
[  74.9]
2,517,644 
2,690,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,500,000 円／㎡]  



千葉中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

150,233,586 
53,783,687 
96,449,899 
67,965,000 
28,484,899 		 （　0.9418）
26,827,078 		 （  3.7 -  0.1 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    745,196,611 円　　　　（　  2,250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所ビル 286.40 Ｓ10F2B 3,322.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   331 ㎡     19.0 m x   17.4 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ・２Ｆ・Ｂ１は店舗、３Ｆ以上は事務所、Ｂ２は駐車場１２台を想定。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
286.40 
38.7 
110.88 
10,148 
1,125,210 		 12.0  13,502,520 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
286.40 
89.4 
256.15 
6,683 
1,711,850 		 6.0  10,271,100 
0.0  0 

 3～10		 事務所
277.98 
82.0 
227.85 
4,950 
1,127,858 		 6.0  6,767,148 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
286.40 
71.3 
204.31 
6,683 
1,365,404 		 6.0  8,192,424 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 駐車場
239.80 
 
 
 
 		    
   

計
3,322.84 
72.1 
2,394.14 

13,225,328 		 86,103,228 
0 
⑨年額支払賃料     13,225,328 円　×　12ヶ月　＝　     158,703,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,394.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       158,703,936 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　    14,306,427 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 149,437,509 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        86,103,228 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         789,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    840,000 円　×　　  77.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,510 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     150,233,586 円　　　　（　       453,878 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-112		 4,389  
(   4,371) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
5,486 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-113		 3,040  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
4,343 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,600,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 32,748,787 円  　　　      163,743,936　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,359,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      53,783,687 円　（　　　　　　       162,488 円／㎡）　　（経費率　　  35.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 331,000 円／㎡　×　   3,322.84 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0875 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,965,000 円  
（　　　　　       205,332 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 150,233,586 円      
②総費用 53,783,687 円      
③純収益　①－② 96,449,899 円      
④建物等に帰属する純収益 67,965,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,484,899 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,827,078 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    745,196,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見二丁目２番３
 0400000106660-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 5-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小出　修身   TEL.
鑑定評価額 794,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区富士見２丁目２番３
｢富士見２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,800)

1:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東50m市道、南東側道 水道、ガス、下水 千葉

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 千葉駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 「千葉」駅周辺では開発進んでおり、商業地としての地位が高まると予測する。商業地に対する需要は旺盛で、
不動産市場は堅調に推移しており、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は千葉県内の中心商業地域で、主たる需要者の属性は全国レベルで事業を展開する大手法人、投資家
をはじめ、地元企業、不動産業者等である。商業地に対する需要は旺盛で、不動産市場は堅調に推移している。また、
オフィスや店舗の賃貸市況については安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は規模・容積率によっ
て幅があるが土地のみで５～１０億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用目的の大手法人、収益目的の投資家や不動産業者等であり、「千葉」駅に近い立地の稀少性等も考
慮される。したがって、千葉県内のターミナル駅に近い商業地の取引事例から試算した比準価格を重視して、投資採算
性を反映した収益価格を関連づけ、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-13            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,280,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境を背景に積極的な投資姿
勢が続いている。商業地に対する需要は旺盛
で、不動産市場は堅調に推移している。


ＪＲ「千葉」駅駅前の中心商業地域で、周辺
の開発が進み、商業地としての求心力が高ま
っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８７３７
-107		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
北西5.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４１０１
８７３７
-3		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m市道、
東11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ２４１０１
８７３７
-413		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西（駅前広
場）市道、
北西23m、
北東6m、
三方路
商業

(100,600)
d ２４１０１
８７３７
-401		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,336,756  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,501,654 		 100
[  65.7]
2,285,623 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
2,450,000 
b (　           ) 
1,497,914  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,581,621 		 100
[  68.3]
2,315,697 
2,480,000 
c (　           ) 
2,663,415  		 100
[ 100.0]		 [ 121.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
3,006,206 		 100
[ 120.8]
2,488,581 
2,660,000 
d (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,885,715 		 100
[  83.6]
2,255,640 
2,410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,500,000 円／㎡]  



千葉中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

156,878,077 
56,254,093 
100,623,984 
72,102,000 
28,521,984 		 （　0.9418）
26,862,005 		 （  3.7 -  0.1 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    746,166,806 円　　　　（　  2,250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用 286.40 Ｓ10F2B 3,322.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   331 ㎡     19.0 m x   17.4 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸ビルで、Ｂ１・地上１・２階は店舗、３階以上は事務所、Ｂ２階の駐車場は１２台と想定した。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 地域における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 2		 駐車場
239.80 
 
 
 
 		    
   
地下
  ～ 1		 店舗
286.40 
71.3 
204.31 
6,917 
1,413,212 		 6.0  8,479,272 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
286.40 
38.7 
110.88 
11,785 
1,306,721 		 6.0  7,840,326 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
286.40 
89.4 
256.15 
6,917 
1,771,790 		 6.0  10,630,740 
0.0  0 

 3～10		 事務所
277.98 
82.0 
227.85 
5,124 
1,167,503 		 6.0  7,005,018 
0.0  0 

計
3,322.84 
72.1 
2,394.14 

13,831,747 		 82,990,482 
0 
⑨年額支払賃料     13,831,747 円　×　12ヶ月　＝　     165,980,964 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,394.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       165,980,964 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　  22.5 ％　＝　　    14,910,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 156,110,544 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        82,990,482 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         761,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    840,000 円　×　　  77.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,510 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     156,878,077 円　　　　（　       473,952 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-213		 4,557  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,352 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,124 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-214		 3,991  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
4,949 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,880,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 34,204,193 円  　　　      171,020,964　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,359,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,370,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      56,254,093 円　（　　　　　　       169,952 円／㎡）　　（経費率　　  35.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   3,322.84 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0875 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,102,000 円  
（　　　　　       217,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 156,878,077 円      
②総費用 56,254,093 円      
③純収益　①－② 100,623,984 円      
④建物等に帰属する純収益 72,102,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,521,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,862,005 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    746,166,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区富士見二丁目２番３
 0400000106660-0000
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備考