別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 3-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL. 
鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 千葉市中央区川戸町２４７番外
 ②地積(㎡) 3,696  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
不整形
1:2		 山林 住宅地域に近接し山林が多く熟成度やや低い地域 北東2m市道、四方路 水道 鎌取

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  130 ｍ、西  200 ｍ、南   70 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      3,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２ｍ市道 交通

施設		 鎌取駅北西方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域は鎌取駅の北西方で徒歩圏外の位置に所在する開発素地の広がる地域である。鎌取駅の北側は宅地開発
が進行中で、市街地の拡大傾向が見られ、今後も当面この傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,700 円／㎡
(6)市場の特性 開発素地については市街地を中心に外延的かつ広域的に広がる傾向にあるため、同一需給圏としては千葉市及び周辺市
の郊外で開発可能な未利用地が広がる圏域と判定した。需要者としては戸建住宅を中心に宅地分譲を行う開発業者、建
売戸建住宅の販売を企図する建設業者等が想定される。画地規模や宅地化の難易度等により価格水準が異なるものの、
土地総額で数千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 控除法は、上記需要者が開発素地の仕入れから販売をするまでの開発スケジュールを想定し、販売総額から諸費用等を
控除することで仕入れ値としての素地価格を求めるものであるが、想定要素がやや多いこともあり、やや低廉に試算さ
れた。比準価格は開発業者等が実際の市場で素地として取引した価格を基にした価格であり、実証的な価格である。よ
って、本件では比準価格を標準に、控除法による価格は参考に留めることで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 紛争等による世界経済情勢の悪化や物価上昇等に伴
い、現物資産としての不動産の取引価格にも上昇傾
向が見られる。

鎌取駅より北側で徒歩圏内の地域では宅地開発が進
められ、市街地の拡大傾向が認められるが、周辺地
域では目立った変動要因は無かった。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 千葉中央 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
５２５２
-23		 千葉市中央区 雑種地   不整形 西4m市道、
北4m、角地

１低専

(50,100)
b ２４１０１
６３４６
-6		 千葉市緑区 畑   ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
c ２４１０１
６３４６
-201		 千葉市緑区 雑種地   不整形 南東16m市道、
中間画地

２住居
高度1種最高20m
(60,200)
d ２４１０１
９８９５
-110		 千葉市中央区 田   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度1種最高20m
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
16,287 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
16,287 		 100
[ 141.2]
11,535 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
11,500 
b (　　            )
12,525 		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]
12,938 		 100
[ 117.1]
11,049 
11,000 
c (　　            )
9,070 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]
10,078 		 100
[  94.3]
10,687 
10,700 
d (　　            )
8,929 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
8,929 		 100
[  84.4]
10,579 
10,600 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 +40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.30		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +9.3 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      11,100 円／㎡]
千葉中央 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
50,800  （　   75.4 ％）
38,303 		 15,000    2,700  6,000  14,603 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     12,376		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8626　     10,676		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４１０１
５２５２
-2

     59,448 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[113.3]

     50,321 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     50,300 
b ２４１０１
５２５２
-29

     37,996 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[ 81.6]		 100
[105.0]		 100
[ 86.4]

     51,481 

     51,500 
c ２４１０１
７９８６
-78

     32,250 		 100
[100.0]		 [101.6]
100		 100
[ 81.0]		 100
[ 70.0]		 100
[114.0]

     50,692 

     50,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -2.2 環境　　　  +17.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   -2.2 環境　　　   -7.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.40		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -7.0 交通・接近   +2.7 環境　　　  +17.0
画地　　　  -30.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 50,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
千葉中央

-39
52,500 		 [102.5]
100		 100
[102.0]		 100
[103.9]
50,777 		 [100.0]
100
50,800 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  -1.1
環境　　  +4.0
行政　　  +2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 50,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     30 ｍ、南    120 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　 90 ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     45　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ブロック積み擁壁で南東向きに区
　画
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの開発道路でアスファル
　ト舗装
　
　
＊排水工事の概要
　用地内集中浄化槽にて既存施設に
　接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積３２４㎡（３％）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　南東方幹線市道に接面する形で開
　発する
　
　
　
４　不動産ＩＤ 千葉中央 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区川戸町２４７番
 0400000034562-0000
2 　千葉市中央区川戸町２４８番１
 0400000034563-0000
3 　千葉市中央区川戸町２４９番１
 0400000034565-0000
4 　千葉市中央区川戸町２５１番１
 0400000034570-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 3-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小出　修身   TEL. 
鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 千葉市中央区川戸町２４７番外
 ②地積(㎡) 3,696  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
不整形
1:2		 山林 住宅地域に近接し山林が多く熟成度やや低い地域 北東2m市道、四方路 水道 鎌取

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  130 ｍ、西  200 ｍ、南   70 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      3,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２ｍ市道 交通

施設		 鎌取駅北西方

2.8km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 住宅地向き宅地見込地地域で、格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。各種政策の効果で住
宅市場は堅調に推移しているが、熟成度がやや低く地価水準は横ばい傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,100 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内の戸建住宅地向きの宅地見込地地域であり、主たる需要者は大手又は中堅の開発販売業者であ
る。利便性の優れた地域の宅地見込地では業者間の競争が認められるが、対象標準地周辺は最寄り駅徒歩圏外であり、
利便性がやや劣る地域であることから需要は低調で地価は横ばい傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格
帯は規模等によって幅があるが数千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 対象標準地は熟成度がやや低い住宅地向き宅地見込地であり、開発目的の取引を中心に地価水準が形成されている。比
準価格は市場における実際の取引価格を基礎としており実証的な価格である。控除法は対象標準地を開発・分譲するこ
とを想定したもので、需要者の投資採算性を反映した価格である。両価格を検討すると、控除法は想定要素が多くやや
低位に求められたと思料する。したがって、比準価格を重視し、控除後価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルスの５類感染症移行、低金利・住
宅ローン減税の継続等、各種政策の効果で住宅市場
は堅調に推移している。

山林が多い熟成度がやや低い宅地見込地地域であり
、地域要因に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 千葉中央 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
５２５２
-23		 千葉市中央区 雑種地   不整形 西4m市道、
北4m、角地

１低専

(50,100)
b ２４１０１
５２５２
-114		 千葉市中央区 山林   不整形 東3.7m市道、
北1.5m、角地

１低専

(50,100)
c ２４１０１
６３４６
-6		 千葉市緑区 畑   ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
d ２４１０１
６３４６
-201		 千葉市緑区 雑種地   不整形 南東16m市道、
中間画地

２住居
高度1種最高20m
(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
16,287 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
16,287 		 100
[ 136.3]
11,949 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
11,900 
b (　　            )
15,201 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,201 		 100
[ 130.3]
11,666 
11,700 
c (　　            )
12,525 		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]
12,938 		 100
[ 119.6]
10,818 
10,800 
d (　　            )
9,070 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]
10,078 		 100
[  99.8]
10,098 
10,100 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0 宅地造成　　 +40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.30		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      11,100 円／㎡]
千葉中央 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
50,500  （　   75.4 ％）
38,077 		 15,000    2,700  6,000  14,377 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 18.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　     12,185		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8638　     10,525		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４１０１
５２５２
-2

     59,448 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[113.5]

     50,232 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     50,200 
b ２４１０１
５２５２
-101

     47,946 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[ 85.6]		 100
[101.0]		 100
[108.7]

     51,376 

     51,400 
c ２４１０１
５２５２
-102

     54,572 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[106.6]

     49,569 

     49,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +17.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +12.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -7.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +17.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 50,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
千葉中央

-39
52,500 		 [102.5]
100		 100
[102.0]		 100
[105.0]
50,245 		 [100.0]
100
50,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  -1.0
環境　　  +5.0
行政　　  +2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 50,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     30 ｍ、南    120 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　 90 ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     45　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.6 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ブロック積み擁壁で南東向きに区
　画
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの開発道路でアスファル
　ト舗装
　
　
＊排水工事の概要
　用地内集中浄化槽にて既存施設に
　接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積３２４㎡（３％）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　南東方幹線道路（市道）に接面す
　る開発を想定。
　
　
　
４　不動産ＩＤ 千葉中央 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区川戸町２４７番
 0400000034562-0000
2 　千葉市中央区川戸町２４８番１
 0400000034563-0000
3 　千葉市中央区川戸町２４９番１
 0400000034565-0000
4 　千葉市中央区川戸町２５１番１
 0400000034570-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考