令和6年1月15日　提出 千葉中央 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -37 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区祐光４丁目１５８４番３ ｢祐光４－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,188) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 東千葉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 東千葉駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,188) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因はないことから、当分の間は現状を維 持すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内の東部から南部に存する千葉市郊外の住宅地域であり、需要者の中心は地縁的選好性を有する一 次取得者である。戸建住宅を中心とする住宅地域で、居住環境は良好であるため需給も安定している。市場の中心価格 帯は、地域の標準的な規模の土地が１，５００万円～２，５００万円程度、新築戸建物件が３，０００万円～３，５０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等の収益物件が散見されるが、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域 であり、賃貸市場の成熟度及び規模等の画地条件を勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいものと考 えられる。よって、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [105.0] 100 [120.3] [102.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、個人消費及び設備投 資も持ち直してきているが、日銀の政策金利 方針にやや変化があることから金利動向には 注視を要する。 住環境の良好な住宅地域として成熟している 。なお、地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％