別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -36 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　千恵子   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区亥鼻２丁目１５５番３
｢亥鼻２－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(60,180)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心にア
パート等も存する住
宅地域		 南4.5m市道 水道、ガス、下水 本千葉

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 本千葉駅東方

900m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。一般的要因による需要増から上昇
傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線千葉駅から外房線蘇我駅沿線の住宅地域。需要者の属性は都心や千葉市内及び周辺市に通勤す
るサラリーマンや、市内居住者が中心である。供給は中古住宅や未利用地の分割取引が散見される程度、需要は良好な
住環境から見込める地域である。土地は３０００万円前後、新築戸建物件は土地が５０坪弱で３０００万円台後半が取
引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅に共同住宅等が混在する、ＪＲ最寄駅へ徒歩圏内にある一般住宅地域である。収益価格は土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため低位に試算された。自用目的の取引が中心の地域であり信頼性のある取引事例から求め
た比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[105.0]		 100
[141.2]		 [105.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況は緩やかな持ち直しの動きがみられるが
、物価や金利動向に注視を要する。地価は生
活様式の変化等を反映し好条件の地域は堅調
に推移した。

一般住宅が建ち並ぶ、ＪＲ駅へ徒歩圏内にあ
る住宅地域で、地域要因に特別な変動要因は
ない。


個別的要因の変動はない。また、個別的要因
修正率を変動させる市場の変化も認められな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-27		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
b ２４１０１
８３８５
-104		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m道路、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
c ２４１０１
８３８５
-108		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
d ２４１０１
８３８５
-110		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.8m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
e ２４１０１
８３８５
-42		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.3m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,108  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
105,042 		 100
[  96.0]
109,419 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
107,019  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,514 		 100
[  97.5]
114,373 
120,000 
c (　           ) 
104,082  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,870 		 100
[  97.0]
112,237 
118,000 
d (　           ) 
97,346  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
97,253 		 100
[  90.6]
107,343 
113,000 
e (　           ) 
126,986  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
129,782 		 100
[ 102.0]
127,237 
134,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



千葉中央 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,598,653 
841,296 
3,757,357 
3,163,880 
593,477 		 （　0.9706）
576,029 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     12,800,644 円　　　　（　     53,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.63 ＬＳ2 201.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   180 ％   241 ㎡     17.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸タイプ１ＤＫ、平均専有面積約３０㎡を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.63 
100.0 
100.63 
2,020 
203,273 		 2.0  406,546 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
100.63 
100.0 
100.63 
2,126 
213,939 		 2.0  427,878 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
201.26 
100.0 
201.26 

417,212 		 834,424 
0 
⑨年額支払賃料        417,212 円　×　12ヶ月　＝　       5,006,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     201.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,006,544 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       415,543 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,591,001 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           834,424 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,652 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,598,653 円　　　　（　        19,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-807		 1,677  
(   1,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,961 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,126 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-808		 2,421  
(   2,421) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 100
[100.0]
2,304 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 174,800 円  　　　　     43,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 150,196 円  　　　        5,006,544　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      371,400 円  　　　　     43,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         841,296 円　（　　　　　　         3,491 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　     201.26 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,163,880 円  
（　　　　　        13,128 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,598,653 円      
②総費用 841,296 円      
③純収益　①－② 3,757,357 円      
④建物等に帰属する純収益 3,163,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 593,477 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 576,029 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,800,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区亥鼻二丁目１５５番３
 0400000004778-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -36 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区亥鼻２丁目１５５番３
｢亥鼻２－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m


(60,180)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心にア
パート等も存する住
宅地域		 南4.5m市道 水道、ガス、下水 本千葉

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 本千葉駅東方

900m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅より徒歩圏内に位置する閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られないが、一般的要因の影
響等により、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内のＪＲ線・京成線各駅より徒歩圏内にある戸建住宅を中心とした住宅地域等の存する圏域と判定
した。主たる需要者としては、千葉市内や都内へ通勤する給与所得者層が中心である。最寄駅まで徒歩圏内であり、周
辺には公共公益施設等も多く需要は底堅い。一方、新規の宅地供給は見られず、需要過多の状態が継続しており、地価
は上昇基調を強めた。取引の中心価格帯は土地総額で３０００万円前後、平米単価で１０万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅へ徒歩圏内であり、周囲には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合った賃料相場が形成されて
おらず、収益価格はやや低廉に試算されたものと思料される。一方、比準価格は、対象不動産と価格牽連性を有する不
動産の取引価格を基にした価格であり、市場性の実勢が反映された価格として試算された。よって、本件では、比準価
格を標準に収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[105.0]		 100
[141.2]		 [105.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 紛争等による世界経済情勢の悪化や物価上昇
等に伴い、現物資産としての不動産の取引価
格にも上昇傾向が見られる。


中心商業地域に近接した既存の住宅地域であ
るが、地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-104		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m道路、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
b ２４１０１
８３８５
-42		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.3m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
c ２４１０１
８３８５
-110		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.8m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
d ２４１０１
８３８５
-27		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,019  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,514 		 100
[  94.5]
118,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
126,986  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
129,782 		 100
[ 107.1]
121,178 
127,000 
c (　           ) 
97,346  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
97,253 		 100
[  90.6]
107,343 
113,000 
d (　           ) 
80,108  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
105,042 		 100
[  96.0]
109,419 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



千葉中央 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にある宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,553,174 
848,511 
3,704,663 
3,207,320 
497,343 		 （　0.9706）
482,721 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     10,727,133 円　　　　（　     44,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.63 ＬＳ2 201.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   180 ％   241 ㎡     17.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯タイプ、平均専有面積３０㎡と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.63 
100.0 
100.63 
2,000 
201,260 		 2.0  402,520 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
100.63 
100.0 
100.63 
2,105 
211,826 		 2.0  423,652 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
201.26 
100.0 
201.26 

413,086 		 826,172 
0 
⑨年額支払賃料        413,086 円　×　12ヶ月　＝　       4,957,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     201.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,957,032 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       411,434 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,545,598 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           826,172 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,576 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,553,174 円　　　　（　        18,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-606		 1,677  
(   1,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,035 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,105 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-605		 2,291  
(   2,291) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,182 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,200 円  　　　　     44,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 148,711 円  　　　        4,957,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      376,500 円  　　　　     44,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,300 円  　　　　     44,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,300 円  　　　　     44,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         848,511 円　（　　　　　　         3,521 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     201.26 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,207,320 円  
（　　　　　        13,308 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,553,174 円      
②総費用 848,511 円      
③純収益　①－② 3,704,663 円      
④建物等に帰属する純収益 3,207,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 497,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 482,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,727,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区亥鼻二丁目１５５番３
 0400000004778-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考