別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -32 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.
鑑定評価額 52,700,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区登戸１丁目１２番１０
｢登戸１－１２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:2		 共同住宅

ＲＣ11		 一般住宅、中高層共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 千葉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
　市道		 交通

施設		 千葉駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の外、中層共同住宅も見受けられる住宅地域であり、住宅地としての地域要因に格別の変動要因はない
。地価は利便性が良好なことから、強含みにて推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ千葉駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、需要者は地元に根差した不動産業者や地縁を有する
個人資産家等で、一部投資目的での購入者も想定される。同一需給圏内の需給は最寄駅への接近性、生活利便性に優れ
ていることから富裕層からの根強い人気と需要がある。土地は５，０００万円～５，５００万円程度、土地・建物一体
では１億円以上が市場での中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は、一部高度利用の建物も散見されるが、戸建住宅を中心とする住宅地域で収益性及び投資採算性の劣る低
層建物が主体の地域であり、想定要素を多く含む収益価格は比準価格に比べ低く試算された。一方、同一需給圏の類似
地域に存する取引事例から試算した比準価格は、現実の取引市場を反映し説得力ある価格である。本件では実証的な比
準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    337,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[103.0]		 100
[114.4]		 [100.0]
100		 297,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の住宅地は、最寄駅への接近性、利便
性の良否より需要に格差が見られるが、中心
市街地から郊外へ需要は波及し堅調に推移し
ている。

近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で
あり、利便性も優れている。地域要因に関し
ては変動要因は特にない。


個別的要因に変化はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-151		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高20m
(60,200)
b ２４１０１
８３８５
-137		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m市道
、北西3.9m、
角地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
c ２４１０１
８３８５
-118		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.8m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２４１０１
８３８５
-121		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東6m、角地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
e ２４１０１
８３８５
-25		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,093  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
257,639 		 100
[  85.1]
302,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
324,832  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
335,547 		 100
[ 110.5]
303,662 
304,000 
c (　           ) 
290,276  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
297,533 		 100
[  99.9]
297,831 
298,000 
d (　           ) 
309,215  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
310,672 		 100
[ 107.8]
288,193 
288,000 
e (　           ) 
319,120  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
321,908 		 100
[ 109.2]
294,788 
295,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    298,000 円／㎡]  



千葉中央 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,653,963 
4,515,450 
16,138,513 
14,482,800 
1,655,713 		 （　0.9546）
1,580,544 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     35,921,455 円　　　　（　    203,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＲＣ9 756.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   177 ㎡     10.2 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３０㎡程度の１ＤＫを想定。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 内階段、エントランス等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
84.00 
76.5 
64.26 
2,675 
171,896 		 2.0  343,792 
1.0  171,896 

 2～ 2		 共同住宅
84.00 
86.6 
72.72 
2,703 
196,562 		 2.0  393,124 
1.0  196,562 

 3～ 3		 共同住宅
84.00 
86.6 
72.72 
2,730 
198,526 		 2.0  397,052 
1.0  198,526 

 4～ 8		 共同住宅
84.00 
86.6 
72.72 
2,812 
204,489 		 2.0  408,978 
1.0  204,489 

 9～ 9		 共同住宅
84.00 
86.6 
72.72 
2,867 
208,488 		 2.0  416,976 
1.0  208,488 

計
756.00 
85.5 
646.02 

1,797,917 		 3,595,834 
1,797,917 
⑨年額支払賃料      1,797,917 円　×　12ヶ月　＝　      21,575,004 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     646.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,575,004 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,790,725 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,784,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,595,834 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,797,917 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         836,710 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,653,963 円　　　　（　       116,689 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-110		 3,131  
(   3,004) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,132 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,730 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-111		 2,085  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,606 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,215,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 647,250 円  　　　       21,575,004　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,065,500 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,515,450 円　（　　　　　　        25,511 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　     756.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 45 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,482,800 円  
（　　　　　        81,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,653,963 円      
②総費用 4,515,450 円      
③純収益　①－② 16,138,513 円      
④建物等に帰属する純収益 14,482,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,655,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,580,544 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,930 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,921,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     203,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区登戸一丁目１２番１０
 0400000086706-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -32 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　姫野　孝   TEL.
鑑定評価額 52,700,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区登戸１丁目１２番１０
｢登戸１－１２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:2		 共同住宅

ＲＣ11		 一般住宅、中高層共
同住宅等が混在する
住宅地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 千葉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 千葉駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉市駅徒歩圏内の戸建住宅、中高層のマンションが混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動は見られ
ないが、昨今の金融政策等により、地価は強含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ総武線を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は自用の戸建住宅を建築する富裕層のほか、
高容積率を活かした賃貸マンションの運営業者・投資家等である。「千葉」駅から徒歩圏にあり、品等、生活利便性と
もに良好な住宅地域として人気が高く、需要は堅調である。市場の需要の中心となる価格帯は画地規模により総額には
ばらつきがあるが、土地価格は単価で㎡当たり概ね３０万円から４０万円台程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅のほか共同住宅等の混在する「登戸」地区等に所在する住宅地域で、類似地域等において信頼性のある自己使
用目的の取引事例を収集し得た。千葉駅から徒歩圏内で生活利便性も高く投資目的の共同住宅等の立地も見られるもの
の、元来、快適性を求める自用目的の住宅需要が取引の中心である。従って本件では現実の不動産取引の実態を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    337,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[103.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 296,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの影響が薄れ、企業業績
等が回復するなか不動産融資の金利は低位で
、千葉市中央区における地価は全般的に強含
みである。

「千葉」駅徒歩圏の区画が整然とした住宅地
域で「千葉」駅西口の商業施設も充実しつつ
あり、生活利便性の向上により当地域の地価
は強含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-10		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,400)
b ２４１０１
８３８５
-112		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２４１０１
８３８５
-40		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東2.6m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
d ２４１０１
８３８５
-39		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.2m市道
、北西3.5m、
角地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
298,063  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
318,331 		 100
[ 101.0]
315,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
315,000 
b (　           ) 
205,973  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
223,481 		 100
[  79.2]
282,173 
282,000 
c (　           ) 
287,724  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
284,957 		 100
[  88.2]
323,080 
323,000 
d (　           ) 
323,646  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
320,875 		 100
[  96.0]
334,245 
334,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



千葉中央 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,802,032 
4,520,611 
16,281,421 
14,482,800 
1,798,621 		 （　0.9546）
1,716,964 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     39,021,909 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＲＣ9 756.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   177 ㎡     10.2 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３０㎡程度の１ＤＫ。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 内階段、エレベーターホール等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
76.5 
64.26 
2,570 
165,148 		 1.0  165,148 
1.0  165,148 

 2～ 2		 居宅
84.00 
86.6 
72.72 
2,670 
194,162 		 1.0  194,162 
1.0  194,162 

 3～ 3		 居宅
84.00 
86.6 
72.72 
2,720 
197,798 		 1.0  197,798 
1.0  197,798 

 4～ 8		 居宅
84.00 
86.6 
72.72 
2,870 
208,706 		 1.0  208,706 
1.0  208,706 

 9～ 9		 居宅
84.00 
86.6 
72.72 
2,910 
211,615 		 1.0  211,615 
1.0  211,615 

計
756.00 
85.5 
646.02 

1,812,253 		 1,812,253 
1,812,253 
⑨年額支払賃料      1,812,253 円　×　12ヶ月　＝　      21,747,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     646.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,747,036 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,805,004 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,942,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,812,253 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,812,253 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         843,382 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,802,032 円　　　　（　       117,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-951		 2,622  
(   2,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,913 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,837 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 千葉第１
　　　　-952		 2,611  
(   2,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,748 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,215,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 652,411 円  　　　       21,747,036　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,065,500 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,520,611 円　（　　　　　　        25,540 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　     756.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 45 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,482,800 円  
（　　　　　        81,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,802,032 円      
②総費用 4,520,611 円      
③純収益　①－② 16,281,421 円      
④建物等に帰属する純収益 14,482,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,798,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,716,964 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,021,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区登戸一丁目１２番１０
 0400000086706-0000
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備考