令和6年1月15日　提出 千葉中央 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -28 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区村田町１４０番１４ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 浜野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定によって共同住宅の 建築はできない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 浜野駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 建築協定により、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として今後とも良好な住環境を維持する見込みである。郊外部で あるため地価には値頃感があり、当面の地価は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中央区の郊外に戸建住宅を中心とした住宅地域が存する範囲である。主な需要者層は、千葉市及 び近隣市に在住の一次取得者である。圏内の住宅地域は、食品スーパーや小学校等の生活関連施設は比較的充実してい る一方で、郊外部であるため地価は割安で値頃感がある。そのため、需給はやや強含みである。需要の中心価格帯は、 土地は１４０㎡程度で総額１，０００万円前後、新築戸建住宅は総額３，０００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅地域として成熟しており、対象標準地は建築協定により共同住宅の建築ができないため投資採算性 に見合う賃貸建物の建築を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は、現実の取引事 例をもとに試算している点において実証性に優れており、現下の市場の需給動向を反映した価格といえる。以上より、 比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     74,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価高等による景気下振れリスクはあ るものの、政府及び日銀による金融経済政策 の効果もあって、不動産の需給環境はおおむ ね良好である。 周辺で都市計画道路事業が進行中であるほか は、地域要因に格別の変動は見られない。た だし地価に値頃感があるため、需給はやや強 含みである。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％ +2.4 ％