別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -26 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.
鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区椿森３丁目６０３番８
｢椿森３－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか介護
施設も見られる住宅
地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 千葉公園

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 千葉公園駅北方

300m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心に事務所等も混在する住宅地域。ＪＲ千葉駅へも徒歩限界圏に位置し、生活利便性は相応に存す
る。需要は相応に存し、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武本線や千葉都市モノレール線沿線の各駅を最寄駅とする駅から徒歩圏内の住宅地域。需要の中
心は、市内への通勤者や東京への通勤者で、市外からの転入者もみられる。生活利便性は高く一定の需要は見込める地
域であり地価は上昇基調で推移している。中心となる価格帯は、標準画地規模で土地で４０００万円前後、画地を分割
して売られるケースも多く、その場合新築戸建で５，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、戸建住宅を中心に共同住宅や事務所等もみられる住宅地域である。規模が小さく土地価格に見合う賃料が
確保できなかったため、収益価格は低位に求められた。一方比準価格は、周辺の取引事例に基づいた実証性の高い価格
であり、信頼性の高い価格といえる。よって、収益価格を参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地から規準した価
格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[105.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 178,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、日銀の金融緩和政策、海外投
資家の増加等から都心部を中心に不動産価格
は高騰しており、その波及効果は外延部にも
及んでいる。

国道背後に位置する生活利便性が高い住宅地
域で、地域要因に特別な変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-123		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.6m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
b ２４１０１
８３８５
-18		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西2.5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,160)
c ２４１０１
８３８５
-141		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.3m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
d ２４１０１
８３８５
-154		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２４１０１
８３８５
-150		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
北4m、二方路
１住居
高度1種最高20m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
165,073  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
171,708 		 100
[  95.0]
180,745 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
186,000 
b (　           ) 
160,978  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
162,872 		 100
[  91.0]
178,980 
184,000 
c (　           ) 
154,028  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
162,111 		 100
[  98.0]
165,419 
170,000 
d (　           ) 
148,348  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[  83.2]		 100
[ 105.0]
181,360 		 100
[ 100.0]
181,360 
187,000 
e (　           ) 
188,357  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
187,302 		 100
[ 106.7]
175,541 
181,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



千葉中央 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,401,760 
783,566 
3,618,194 
2,850,900 
767,294 		 （　0.9702）
744,429 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     16,183,239 円　　　　（　     75,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.72 ＬＳ2 181.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   215 ㎡     13.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.72 
100.0 
90.72 
2,156 
195,592 		 2.0  391,184 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.72 
100.0 
90.72 
2,246 
203,757 		 2.0  407,514 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
181.44 
100.0 
181.44 

399,349 		 798,698 
0 
⑨年額支払賃料        399,349 円　×　12ヶ月　＝　       4,792,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,792,188 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       397,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,394,436 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           798,698 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,324 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,401,760 円　　　　（　        20,473 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-704		 2,156  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]
2,095 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,246 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-705		 2,549  
(   2,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]		 100
[111.0]
2,421 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 143,766 円  　　　        4,792,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      331,500 円  　　　　     39,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,000 円  　　　　     39,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         783,566 円　（　　　　　　         3,644 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     181.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,850,900 円  
（　　　　　        13,260 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,401,760 円      
②総費用 783,566 円      
③純収益　①－② 3,618,194 円      
④建物等に帰属する純収益 2,850,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 767,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 744,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,183,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区椿森三丁目６０３番８
 0400000069663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -26 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菊地　敦雄   TEL.
鑑定評価額 38,100,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区椿森３丁目６０３番８
｢椿森３－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか介護
施設も見られる住宅
地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 千葉公園

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
　市道		 交通

施設		 千葉公園駅北方

300m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅の外、アパート等も散見される住宅地域で、格別の変動要因は見られず、今後も暫くは現状を維持して
推移するものと予測される。地価は、強含みにて推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線・総武本線及び千葉都市モノレール各駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、都内２３区
や千葉市中心部に通勤するサラリーマン層が一次取得者または二次取得者になるものと想定される。同一需給圏内の需
給は、緊急事態宣言解除以降は土地需要が戻りつつある。土地は３，８００万円前後、新築戸建住宅は５，５００万円
程度が市場での中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は、戸建住宅を中心とする住宅地域で収益性及び投資採算性の劣る低層建物が主体の地域で収益価格は比準
価格に比べ低く試算された。一方、同一需給圏の類似地域に存する取引事例から試算した比準価格は、現実の取引市場
の実態を反映し説得力ある価格である。本件では収益性の劣る自己使用目的の戸建住宅地域であることから実証的な比
準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千葉中央 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[105.0]		 100
[ 93.7]		 [103.0]
100		 177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の住宅地は、最寄駅への接近性、利便
性の良否より需要に格差が見られるが、リモ
ートワークの普及により全体的には堅調に推
移している。

近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で
あり、利便性も比較的優れている。地域要因
に関しては変動要因は特にない。


個別的要因に変化はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-154		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２４１０１
８３８５
-141		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.3m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
c ２４１０１
８３８５
-139		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
d ２４１０１
８３８５
-123		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.6m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,348  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[  83.2]		 100
[ 105.0]
181,360 		 100
[ 100.2]
180,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
186,000 
b (　           ) 
154,028  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
162,111 		 100
[  97.8]
165,758 
171,000 
c (　           ) 
182,280  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
187,641 		 100
[ 104.2]
180,078 
185,000 
d (　           ) 
165,073  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
171,708 		 100
[  98.3]
174,678 
180,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



千葉中央 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,321,771 
762,053 
3,559,718 
2,755,870 
803,848 		 （　0.9702）
779,893 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     16,954,196 円　　　　（　     78,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.72 ＬＳ2 181.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   215 ㎡     13.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（平均専有面積約４５㎡）、全４室を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.72 
100.0 
90.72 
2,172 
197,044 		 2.0  394,088 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.72 
100.0 
90.72 
2,150 
195,048 		 2.0  390,096 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
181.44 
100.0 
181.44 

392,092 		 784,184 
0 
⑨年額支払賃料        392,092 円　×　12ヶ月　＝　       4,705,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,705,104 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       390,524 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,314,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           784,184 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,321,771 円　　　　（　        20,101 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-108		 2,052  
(   2,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,052 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-109		 2,019  
(   1,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,420 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,800 円  　　　　     37,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 141,153 円  　　　        4,705,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      320,400 円  　　　　     37,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         762,053 円　（　　　　　　         3,544 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     181.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0731     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,755,870 円  
（　　　　　        12,818 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,321,771 円      
②総費用 762,053 円      
③純収益　①－② 3,559,718 円      
④建物等に帰属する純収益 2,755,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 803,848 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 779,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,954,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区椿森三丁目６０３番８
 0400000069663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考