令和6年1月15日　提出 千葉中央 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -18 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区都町６丁目１０６２番１２ ｢都町６－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした高台 の閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 千葉 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 千葉駅東方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持する見通しである。地価に値頃感があるため 需給はやや強含みであり、地価は当面は緩やかな上昇基調を辿るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中心市街地の外延に形成されている千葉駅からバス便の住宅地域が存する範囲である。主な需要 者層は、千葉市内に在住の自己使用目的による一次取得者である。当地域は、最寄駅までバス便であり、駅から徒歩圏 内の住宅地域に比べると地価は割安である。そのため中間所得者層を中心に底堅い需要があり、地価は安定している。 需要の中心価格帯は、更地は約１７０㎡で総額１，７００万円前後、新築戸建住宅は総額４，０００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、周辺にはアパートが僅かに見られるものの、鉄道駅か らバス利用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸需要が乏しいことから収益価格は試算しなかった。一方で比 準価格は、現実の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、現下の市場の需給動向を反映した価格とい える。以上より、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [102.0] 100 [118.1] [105.0] 100 98,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価高等による景気下振れリスクはあ るものの、政府及び日銀による金融経済政策 の効果もあって、不動産の需給環境はおおむ ね良好である。 区画整然とした住宅地域として成熟しており 地域要因に格別の変動は無い。ただし駅から バス便のため地価に値頃感があり、需給はや や強含みである。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％