令和6年1月15日　提出 千葉中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -11 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区浜野町１２２８番１２外 ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 浜野 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 浜野駅北方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には商業施設等も見られ住環境は概ね良好な地域で周辺ではミニ開発等も見られる。一方、築年の経過した 建物も目立ち、今後これらの建替えやリフォーム等が進み、住宅地として成熟していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市南部及び市原市北部で、ＪＲ線・京成線沿線の住宅地域等の存する圏域と判断した。典型的需要 者としては、千葉市内や都内に通勤するサラリーマン層が有力である。臨海工業地域に近接した住宅地域であり、公共 公益施設や商業施設等も比較的多く、新たな土地供給は限定的である一方で、需要は安定している。取引の中心価格帯 は土地総額で１，０００万円前後、平米単価で６～７万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的での戸建住宅が中心となる住宅地域であり、需要者の重視する要因としては居住の快適性が 基準となる地域であるため、収益還元法は適用しなかった。一方、取引事例比較法は対象不動産と価格牽連性を有する 不動産の取引価格を基にした価格であり、市場性が強く反映されており、実証的な価格と言える。よって、本件では比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [104.1] 100 100 [105.0] 100 [106.6] [101.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 紛争等による世界経済情勢の悪化や物価上昇 等に伴い、現物資産としての不動産の取引価 格にも上昇傾向が見られる。 地域要因に大きな変動は見られないが、一般 的要因の影響や需要過多の状況下で、地価の 上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％