別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -7 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　重田　尚輝   TEL.
鑑定評価額 87,500,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区春日２丁目１１番９
｢春日２－９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 大規模住宅が多い閑
静な区画整然とした
住宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 西千葉

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 西千葉駅南西方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅接近性および生活利便性の良好な一般住宅地域である。地域内においては特段の変動要因はないことか
ら、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内のうちＪＲ総武線沿線に存する住宅地域であり、需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得
者である。最寄り駅から徒歩圏の交通利便性が良好であることに加え、名声が高く住環境の良好な住宅地域であり需給
は堅調である。市場の中心となる価格帯については、取引される画地規模等の個性が様々でばらつきがあるものの、３
０万円～４０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸マンション等の収益物件が散在するが、当該地域は収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視さ
れる地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。自己使用目的の取引が中心
で、取引価格の水準を指標として価格決定されるのが一般的である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参酌し、
前年公示価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） -13             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    338,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費及び設備投
資も持ち直してきているが、日銀の政策金利
方針にやや変化があることから金利動向には
注視を要する。

最寄り駅から徒歩圏の名声が高く住環境の良
好な一般住宅地域である。需給も堅調であり
地域要因に特別の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-136		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東7m市道、
北西4.9m、
角地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
b ２４１０１
８３８５
-121		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東6m、角地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
c ２４１０１
８３８５
-39		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.2m市道
、北西3.5m、
角地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
d ２４１０１
８３８５
-114		 千葉市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
北東4.2m、
二方路
近商
地区計画等
(90,200)
e ２４１０１
８３８５
-107		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
南西3.5m、
二方路
１住居
高度1種最高20m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
410,070  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
422,688 		 100
[ 114.0]
370,779 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
309,215  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
310,672 		 100
[  84.1]
369,408 
380,000 
c (　           ) 
323,646  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
320,875 		 100
[  87.3]
367,554 
379,000 
d (　           ) 
215,703  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
216,524 		 100
[  68.6]
315,633 
325,000 
e (　           ) 
360,939  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
375,462 		 100
[ 103.5]
362,765 
374,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    367,000 円／㎡]  



千葉中央 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,986,119 
1,940,456 
8,045,663 
5,657,990 
2,387,673 		 （　0.9511）
2,270,916 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     51,611,727 円　　　　（　    206,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.95 Ｓ3 381.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   250 ㎡     10.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３０㎡台の１ＬＤＫ１戸及び４０㎡台の２ＬＤＫ２戸を各階に想定。 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 類似不動産における水準を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
133.95 
96.1 
128.70 
2,328 
299,614 		 2.0  599,228 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
128.70 
100.0 
128.70 
2,450 
315,315 		 2.0  630,630 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
118.80 
100.0 
118.80 
2,450 
291,060 		 2.0  582,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.45 
98.6 
376.20 

905,989 		 1,811,978 
0 
⑨年額支払賃料        905,989 円　×　12ヶ月　＝　      10,871,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     376.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,871,868 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       902,365 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,969,503 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,811,978 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,616 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,986,119 円　　　　（　        39,944 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-403		 2,553  
(   2,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,463 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-404		 2,322  
(   2,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,494 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 461,500 円  　　　　     92,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 326,156 円  　　　       10,871,868　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      784,500 円  　　　　     92,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,300 円  　　　　     92,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,300 円  　　　　     92,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,940,456 円　（　　　　　　         7,762 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     381.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,657,990 円  
（　　　　　        22,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,986,119 円      
②総費用 1,940,456 円      
③純収益　①－② 8,045,663 円      
④建物等に帰属する純収益 5,657,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,387,673 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,270,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,084 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,611,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     206,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区春日二丁目１１番９
 0400000031071-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千葉中央 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉中央 -7 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小出　修身   TEL.
鑑定評価額 87,500,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千葉市中央区春日２丁目１１番９
｢春日２－９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 大規模住宅が多い閑
静な区画整然とした
住宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 西千葉

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 西千葉駅南西方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく現状を維持すると予測する。千葉市有数の高級住宅地
域として人気は高く、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉市中央区北西部及び稲毛区南部に存する優良住宅地域であり、主たる需要者の属性は千葉市に地縁性
のある富裕層が中心である。千葉市有数の高級住宅地であることから、ステータス性や希少性もあって供給が少なく、
高額ながらも需要は安定的で地価は上昇傾向にある。市場供給量が少なく画地規模もまちまちであるため、総額での中
心価格帯を把握することは困難であるが、土地は単価で３０～４０万円程度が市場における需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている。本件
では最有効使用の観点から共同住宅の建築を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、前
年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） -13             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    338,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルスの５類感染症移行、低金
利・住宅ローン減税の継続等、各種政策の効
果で住宅市場は堅調に推移している。


千葉市有数の高級住宅地域として安定してお
り、地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％ +3.6 ％
３　試算価格算定内訳 千葉中央 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０１
８３８５
-39		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.2m市道
、北西3.5m、
角地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
b ２４１０１
８３８５
-40		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東2.6m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,160)
c ２４１０１
８３８５
-107		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
南西3.5m、
二方路
１住居
高度1種最高20m
(60,160)
d ２４１０１
８３８５
-137		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m市道
、北西3.9m、
角地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
323,646  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
320,875 		 100
[  97.0]
330,799 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
287,724  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
284,957 		 100
[  88.3]
322,715 
332,000 
c (　           ) 
360,939  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
375,462 		 100
[ 103.5]
362,765 
374,000 
d (　           ) 
324,832  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
335,547 		 100
[  93.1]
360,416 
371,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



千葉中央 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,543,386 
2,050,157 
8,493,229 
6,019,660 
2,473,569 		 （　0.9511）
2,352,611 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     53,468,432 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千葉中央 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.95 Ｓ3 381.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   250 ㎡     10.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階に３０㎡台１戸（１ＬＤＫ）と４０㎡台２戸（２ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 建築士作成の設計図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
133.95 
96.1 
128.70 
2,419 
311,325 		 2.0  622,650 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
128.70 
100.0 
128.70 
2,546 
327,670 		 2.0  655,340 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
118.80 
100.0 
118.80 
2,673 
317,552 		 2.0  635,104 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.45 
98.6 
376.20 

956,547 		 1,913,094 
0 
⑨年額支払賃料        956,547 円　×　12ヶ月　＝　      11,478,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     376.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,478,564 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       952,721 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,525,843 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,913,094 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,543 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,543,386 円　　　　（　        42,174 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第１
　　　　-208		 2,632  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 92.7]		 100
[100.0]
2,704 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,546 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第１
　　　　-209		 2,115  
(   2,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.7]		 100
[100.0]
2,402 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千葉中央 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 491,000 円  　　　　     98,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 344,357 円  　　　       11,478,564　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      834,700 円  　　　　     98,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,050,157 円　（　　　　　　         8,201 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     381.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,019,660 円  
（　　　　　        24,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,543,386 円      
②総費用 2,050,157 円      
③純収益　①－② 8,493,229 円      
④建物等に帰属する純収益 6,019,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,473,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,352,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,410 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,468,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千葉中央 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千葉市中央区春日二丁目１１番９
 0400000031071-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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備考