鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
千葉中央 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 -5

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　小出　修身

TEL.

鑑定評価額

53,900,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区松波１丁目１９番５｢松波１－１８－１４｣				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	西千葉 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

西千葉駅南東方

650m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はなく現状を維持すると予測する。千葉市中心部に近い住宅
地域として根強い需要があり、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ総武線を最寄り駅とする住宅地域であり、主たる需要者の属性は都心に通勤する所得水準が
高い従業者等である。一般的要因の影響等及び千葉市中心部に近い住宅地域として根強い需要があり地価は上昇傾向に
ある。取引における中心価格帯は土地のみで５，０００万円～７，０００万円程度、建物付きで６，５００万円～８，
５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている。本件
では最有効使用の観点から共同住宅の建築を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 337,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[103.0]

100
[122.7]

[104.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの５類感染症移行、低金
利・住宅ローン減税の継続等、各種政策の効
果で住宅市場は堅調に推移している。

一般住宅の中にアパート等が散見される住宅
地域で、戸建住宅地域として熟成しており地
域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０１８３８５ -151	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
b	２４１０１８３８５ -149	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西4.4m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
c	２４１０１８３８５ -150	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南4m市道、北4m、二方路		１住居高度1種最高20m (60,160)
d	２４１０１８３８５ -144	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東2.7m、角地		１住居高度1種最高20m (60,160)
e	２４１０１８３８５ -47	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北2m私道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,093	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	257,639	100 [ 89.1]	289,157	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 261,757	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	266,489	100 [ 95.9]	277,882		289,000
c	(　 ) 188,357	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	187,302	100 [ 72.0]	260,142		271,000
d	(　 ) 301,788	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	334,212	100 [ 112.7]	296,550		308,000
e	(　 ) 175,955	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	215,079	100 [ 77.0]	279,323		290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

千葉中央 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,415,652	1,464,004	5,951,648	4,792,600	1,159,048	（　0.9504） 1,101,559	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	24,479,089 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	14.0 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸当たり４８㎡、２ＤＫタイプの住戸を６戸とし想定した。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

地域における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	96.0	96.00	2,221	213,216	1.0	213,216
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	96.0	96.00	2,338	224,448	1.0	224,448
							0.0	0
3～ 3	居宅	100.00	96.0	96.00	2,455	235,680	1.0	235,680
							0.0	0
～

～

計		300.00	96.0	288.00		673,344		673,344
								0

⑨年額支払賃料	673,344 円　×　12ヶ月　＝　 8,080,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,080,128 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 670,651 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,409,477 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	673,344 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,175 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,415,652 円　　　　（　 39,869 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-204	2,064 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,338 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-206	1,680 ( 1,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,196
c	千葉第１　　　　-207	2,419 ( 2,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,501

千葉中央 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,200 円	77,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	242,404 円	8,080,128　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 657,000 円	77,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,464,004 円　（　　　　　　 7,871 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,300,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,792,600 円（　　　　　 25,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,415,652 円
②総費用	1,464,004 円
③純収益　①－②	5,951,648 円
④建物等に帰属する純収益	4,792,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,159,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,101,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,479,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉中央 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市中央区松波一丁目１９番５	0400000116889-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
千葉中央 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 -5

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　小林　功武

TEL.

鑑定評価額

53,900,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区松波１丁目１９番５｢松波１－１８－１４｣				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	西千葉 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

西千葉駅南東方

650m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏となる中規模一般住宅を中心とした閑静な高級住宅地域に存しており、今後も現状にて推移するものと
思料する。また、地価は周辺地域での高値取引を踏まえ、強めな上昇基調にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、区内において千葉駅以西エリアとなる高級住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては
、市内及び東京方面へ通勤する高所得なサラリーマン層及び会社経営者等による需要が中心である。市場の需給動向と
しては、人気の高い住宅地域で出物が出ればその足は速く現状にて需要過多な状況にあると思料する。需要の中心価格
帯は、高級住宅地であり更地が選考される事情を踏まえ、土地のみで４，０００万円～６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　上記で試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説得
力を有するものである。他方、収益価格はその適用条件に当てはまるものとし試算を行ったが、低廉な価格を以って試
算されたことからこれを参考程度に留めるものとした。以上、本件評価では比準価格を採用するとともに、収益価格を
参酌に留め、代表標準地を規準とした価格との均衡にも十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 337,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[103.0]

100
[121.7]

[104.0]
100

291,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東口再開発ビルの完成、それに伴う周辺での
マンション開発、市郊外部では戸建分譲開発
が盛んとなり、これらが不動産価格の上昇要
因となっている。

中規模一般住宅を中心とした最寄駅徒歩圏と
なる高級住宅地域に存しており、現状にてそ
の地域要因につき特段の変化は認められない
。

代替競争関係にある不動産との比較における
優劣は標準的なものであり、かつその個別的
要因につき特段の変化は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０１８３８５ -151	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
b	２４１０１８３８５ -149	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、南西4.4m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
c	２４１０１８３８５ -144	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、北東2.7m、角地		１住居高度1種最高20m (60,160)
d	２４１０１８３８５ -41	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	台形	北20m市道、西10.6m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,093	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	257,639	100 [ 99.0]	260,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 261,757	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	266,489	100 [ 98.9]	269,453		280,000
c	(　 ) 301,788	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	334,212	100 [ 107.8]	310,030		322,000
d	(　 ) 268,348	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	292,497	100 [ 106.0]	275,941		287,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

千葉中央 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,000,147	1,395,322	5,604,825	4,557,000	1,047,825	（　0.9504） 995,853	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,130,067 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	14.0 m x 13.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸当たり４８㎡、２ＤＫタイプの住戸を６戸とし想定した。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

パイプスペースを考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	96.0	96.00	2,097	201,312	1.0	201,312
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	96.0	96.00	2,207	211,872	1.0	211,872
							0.0	0
3～ 3	居宅	100.00	96.0	96.00	2,317	222,432	1.0	222,432
							0.0	0
～

～

計		300.00	96.0	288.00		635,616		635,616
								0

⑨年額支払賃料	635,616 円　×　12ヶ月　＝　 7,627,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,627,392 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 633,074 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,994,318 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,616 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,000,147 円　　　　（　 37,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-301	2,193 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,193	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,209 円/㎡　月額支払賃料（　 2,207 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-302	2,453 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,225
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,000 円	73,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	228,822 円	7,627,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,700 円	73,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,395,322 円　（　　　　　　 7,502 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,500,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,557,000 円（　　　　　 24,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,000,147 円
②総費用	1,395,322 円
③純収益　①－②	5,604,825 円
④建物等に帰属する純収益	4,557,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,047,825 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	995,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,130,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉中央 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千葉市中央区松波一丁目１９番５	0400000116889-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考