令和6年1月15日　提出 松伏 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松伏 -1 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２５９９番４ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅のほ か駐車場等も存する 住宅地域 東4m町道 水道、ガス、下水 北越谷 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 町道 交通 施設 北越谷駅北東方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からの距離の遠い、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺市の土地供給不足から、地価は上昇 傾向に転じた。当面、現状を維持して推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松伏町、周辺市の鉄道各駅からバス便の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一 次取得者のほか、他市からの転入者が想定される。バス便の住宅地であるが、土地供給不足から、地価は上昇傾向に転 じている。取引の中心となる価格帯は３０坪程度の土地で６５０－８５０万円前後、新築戸建住宅で２，３００－２， ５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸用共同住宅も見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。賃料水準、建築費、賃借人募集の困難性等 の収益性の観点から賃貸用収益物件建築の実現可能性は低く、収益還元法の適用は断念した。比準価格が市場の特性に 最も適合すると判断し、これを標準とし、代表標準地との規準による価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松伏 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [103.0] 100 64,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 完全失業率は低水準で推移している。松伏町 内の戸建て住宅着工件数は減少傾向、土地取 引件数はほぼ横ばいで推移している。 地域要因に特段の変化は見られない。松伏町 内に鉄道駅は無く、最寄駅からバス便の住宅 地である。 個別的要因に特段の変化は見られない。接道 は幅員４ｍの東道路である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％