別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
杉戸 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉戸 -2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.
鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
｢内田３－４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 小規模の建売住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 南西4m私道 水道、ガス、下水 東武動物公園

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ私道		 交通

施設		 東武動物公園駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測
する。地価は、横這い傾向が続いている。コロナ禍は収まっているが当面このまま推移していくもの予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線、東武日光線の概ね杉戸町、宮代町、幸手市の圏域である。需要者の中心は杉戸町及び周
辺の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。小規模の建売住宅地域であり、コロナ禍が収まり需給
関係も安定化してきている。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模１５０㎡で、９２０万程度、新築
の戸建物件は、２，７４０万円程度（土地１５０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅からやや離れた徒歩で約１５分程度の小規模住宅地域で、周辺には、一般住宅のほかアパート等も見られるが、自用
目的での取引が中心である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よ
って、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、前年代表標準地等の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[108.2]		 [104.5]
100		 60,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸
数はともに減少している。人口は毎年減少基
調で推移し、世帯数は核家族化で年々微増の
傾向にある。

中規模建売住宅地域であるが、駅から１４分
程度でやや離れているので人気が薄いエリア
である。地価水準は、横這いから上昇傾向に
転じている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉戸 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１４
６４０６
-27		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m町道、
南4m、角地
２中専

(70,200)
b Ｙ２４１４
６４０１
-45		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m町道、
中間画地
２中専

(60,200)
c ２４１４６
４０６
-24		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m町道、
北西4m、角地
１住居

(70,200)
d ２４１４６
４０１
-44		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m町道、
北西6m、角地
２中専

(70,200)
e ２４１４６
４０６
-25		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西4m私道、
中間画地
２中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,987  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
60,275 		 100
[ 102.9]
58,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
61,200 
b (　           ) 
55,206  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
52,829 		 100
[  90.9]
58,118 
60,700 
c (　           ) 
62,812  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
60,107 		 100
[ 101.9]
58,986 
61,600 
d (　           ) 
34,560  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  61.8]
55,922 		 100
[  95.4]
58,618 
61,300 
e (　           ) 
50,187  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
50,541 		 100
[  87.2]
57,960 
60,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -38.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,100 円／㎡]  



杉戸 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,524,351 
534,861 
1,989,490 
1,805,130 
184,360 		 （　0.9742）
179,604 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,081,909 円　　　　（　     29,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉戸 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.80 ＬＳ2 141.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   137 ㎡     12.7 m x   10.9 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅形式は、ワンルームタイプで、１世帯専有面積は、３０．３０㎡である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
70.60 
100.0 
70.60 
1,542 
108,865 		 1.0  108,865 
1.0  108,865 
地上
 2～ 2		 居宅
70.60 
100.0 
70.60 
1,573 
111,054 		 1.0  111,054 
1.0  111,054 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.20 
100.0 
141.20 

219,919 		 219,919 
219,919 
⑨年額支払賃料        219,919 円　×　12ヶ月　＝　       2,639,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,639,028 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,039 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,419,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,919 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          219,919 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,345 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,524,351 円　　　　（　        18,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１４６４
０６
　　　　-7		 975  
(     975) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,311 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,542 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１４６４
０６
　　　　-8		 1,492  
(   1,431) 		 100
[100.0]		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,999 
c Ｑ２４１４６４
０６
　　　　-6		 1,133  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,464 
杉戸 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,500 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 105,561 円  　　　        2,639,028　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      195,300 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        55,800 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         534,861 円　（　　　　　　         3,904 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     141.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,805,130 円  
（　　　　　        13,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,524,351 円      
②総費用 534,861 円      
③純収益　①－② 1,989,490 円      
④建物等に帰属する純収益 1,805,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 184,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 179,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,081,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉戸 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北葛飾郡杉戸町内田三丁目２１３４番４
 0315000034562-0000
2 　北葛飾郡杉戸町内田三丁目２１３４番５
 0315000034563-0000
3 　北葛飾郡杉戸町内田三丁目２１３５番３
 0315000034587-0000
4 　北葛飾郡杉戸町内田三丁目２１３５番４
 0315000034588-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
杉戸 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉戸 -2 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.
鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
｢内田３－４－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 小規模の建売住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 南西4m私道 水道、ガス、下水 東武動物公園

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 東武動物公園駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅地域として概ね成熟した地域であり特段地域要因に変化はない。なお、消費マインドの回復と値頃感か
らしばらくは地価は横這いで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として東武伊勢崎線「東武動物公園」駅を圏域とする戸建住宅地域である。主たる需要者は、市内在
住者が中心で新築戸建の中心価格帯は２，０００万前半である。町内の令和５年の取引件数は減少傾向にあり、駅徒歩
圏外の地域においては引き合いは弱いものの値頃感がでている。なお、一般消費財の物価高から住宅需要に対して慎重
な姿勢も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益不動産も散見するが、標準地が存する地域は主として戸建住宅中心の低層住宅地域であり、典型的な
需要者の利用方法は、居住の快適性等を目的とする自己利用であり、収益価格は説得力に劣る価格と思料される。よっ
て、後述の通り原価法による積算価格は求められないために、市場の特性、各試算価格の特徴並び代表標準地等からの
検討をも踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[108.2]		 [104.5]
100		 60,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的金融
引き締めに伴う海外景気の下振れが国内景気
を下押しするリスクに留意すべきである。


やや雑然とした戸建住宅地域にあり、駅距離
もあるためやや引き合いが弱い地域であるが
、地価が安定化しつつある地域である。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉戸 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４６
４０６
-32		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m町道、
北西5m、
準角地
１住居

(70,200)
b ２４１４６
４０６
-24		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m町道、
北西4m、角地
１住居

(70,200)
c ２４１４６
４０６
-26		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m町道、
南西4m、角地
２中専

(70,200)
d ２４１４４
２１０
-35		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m町道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,950  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
58,114 		 100
[  95.8]
60,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
63,400 
b (　           ) 
62,812  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
60,107 		 100
[ 104.0]
57,795 
60,400 
c (　           ) 
55,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
53,275 		 100
[  93.8]
56,796 
59,400 
d (　           ) 
56,329  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
55,551 		 100
[  94.9]
58,536 
61,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,100 円／㎡]  



杉戸 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,524,351 
534,861 
1,989,490 
1,805,130 
184,360 		 （　0.9742）
179,604 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,081,909 円　　　　（　     29,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉戸 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.60 ＬＳ2 141.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   137 ㎡     12.7 m x   10.9 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 アパートの建築を想定した。平均専有面積は３５．３㎡である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
70.60 
100.0 
70.60 
1,542 
108,865 		 1.0  108,865 
1.0  108,865 
地上
 2～ 2		 居宅
70.60 
100.0 
70.60 
1,573 
111,054 		 1.0  111,054 
1.0  111,054 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.20 
100.0 
141.20 

219,919 		 219,919 
219,919 
⑨年額支払賃料        219,919 円　×　12ヶ月　＝　       2,639,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     141.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,639,028 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,039 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,419,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,919 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          219,919 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,345 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,524,351 円　　　　（　        18,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１４６４
０６
　　　　-8		 1,492  
(   1,431) 		 100
[100.0]		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,999 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,542 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１４６４
０６
　　　　-6		 1,133  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,464 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉戸 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,500 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 105,561 円  　　　        2,639,028　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      195,300 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        55,800 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         534,861 円　（　　　　　　         3,904 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     141.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,805,130 円  
（　　　　　        13,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,524,351 円      
②総費用 534,861 円      
③純収益　①－② 1,989,490 円      
④建物等に帰属する純収益 1,805,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 184,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 179,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,081,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉戸 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北葛飾郡杉戸町内田三丁目２１３４番４
 0315000034562-0000
2 　北葛飾郡杉戸町内田三丁目２１３４番５
 0315000034563-0000
3 　北葛飾郡杉戸町内田三丁目２１３５番３
 0315000034587-0000
4 　北葛飾郡杉戸町内田三丁目２１３５番４
 0315000034588-0000
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備考