令和6年1月15日　提出 杉戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   杉戸 -1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛飾郡杉戸町大字並塚１８３６番２ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅や一般住宅 が見られる住宅地域 南東4.6m町道 水道 東武動物公園 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西   320 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．６ ｍ町道 交通 施設 東武動物公園駅北東方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅や一般住宅が見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。駅から 遠く離れた市街化調整区域内にあり、需要は弱含みであることから地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、杉戸町及び隣接市町の市街化調整区域内の圏域。宅地の需要者の大半は、杉戸町内及び隣接市町の農業 専従者及びその分家である。需要者が市街化調整区域に地縁のある者に限定されており、需要は弱含みであることから 地価は下落傾向にある。当標準地と同程度の規模の土地の相場は、坪単価で５万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート及び貸家等の収益物件は皆無であり、後記の通り収益還元法非適用地点と認定した。また、積算価格について も後述の通り原価法が適用できなかった。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多 数の取引事例を収集し得た。従って、実証的な比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮代 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.1] [100.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 杉戸町では、市街化区域の地価は横ばい傾向 であるが、駅から多く離れた利便性の劣る市 街化調整区域では未だ下落傾向で推移してい る。 農家住宅や一般住宅が見られる市街化調整区 域内の住宅地域である。市街地中心部から離 れていることから、地価は下落傾向で推移し ている。 市街化調整区域内の宅地としての、個別的要 因は標準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +24.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％