令和6年1月15日　提出 宮代 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮代 -8 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.

鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２ ②地積 　(㎡) 464   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 北西4m町道 水道 東武動物公園 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 東武動物公園駅南方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測 され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね宮代町の市街地より外延にある市街化調整区域内の農家住宅地域一帯である。需要者の属性は、圏内 に地縁性を有する者等が大半を占める。標準的規模の農家住宅地は、換金に迫られるなどの特殊な事情のほかには供給 がなく、市場に活況は無く取引事例が極端に少ない。また、調整区域内宅地の取引は個別性が強く、取引価格も規模ご と等で区々であることから、需要の中心となる価格帯は見い出しづらい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地の評価においては比準価格のみの試算となった。近隣地域及びその周辺にアパート等の収益物件が見られな いことから、収益価格は試算が困難であり、積算価格については後述の理由のため試算できなかった。したがって本件 評価に当たっては、前年価格との連続性を考慮し、実証的な比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ るが、長期金利上昇や資源価格高騰における 消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され る。 市街化調整区域内に存し、接近性・居住環境 等が劣るため、宅地需要は弱含みで、地価は 下落傾向。 個別的要因の変動及び個別的要因による市場 性の変化などは見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％