別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宮代 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮代 -4 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.
鑑定評価額 8,760,000 円  １㎡当たりの価格 66,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南埼玉郡宮代町本田２丁目３７番
｢本田２－５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北東4.5m町道 水道、ガス、下水 東武動物公園

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ町道 交通

施設		 東武動物公園駅西方

560m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅として今後も現状の推移するものと考えられるが、消費マインドの改善や一定程度の引き合いが認めら
れる地域であるため、しばらくは地価は微増傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として東武伊勢崎線「東武動物公園」駅を圏域とする戸建住宅地域である。主たる需要者は、市内在
住者が中心で新築戸建の中心価格帯は２，５００万程度である。町内の供給数は全体として少ない状況にあり、駅徒歩
圏内の引き合いは堅調である。なお、一般消費財の物価高から住宅需要に対して慎重な姿勢も見受けられ不透明感があ
ることは否めない状況にあると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 パート等の収益不動産も散見するが、標準地が存する地域は主として戸建住宅中心の低層住宅地域であり、典型的な需
要者の利用方法は、居住の快適性等を目的とする自己利用であり、収益価格は説得力に劣る価格と思料される。よって
、後述の通り原価法による積算価格は求められないために、市場の特性、各試算価格の特徴並び代表標準地等からの検
討をも踏まえ、実証規範性の高い比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.1]		 [101.5]
100		 66,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、世界的金融
引き締めに伴う海外景気の下振れが国内景気
を下押しするリスクに留意すべきである。


駅徒歩圏内の小規模戸建住宅を中心とした利
便性が概ね良好な地域のため、相応の引き合
いが見込まれる住宅地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮代 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２４１４
４２１０
-51		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5m町道、
南東4m、角地
２中専

(70,200)
b Ｙ２４１４
４２１０
-48		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m私道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｙ２４１４
４２１０
-50		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m町道、
中間画地
１中専
地区計画等
(70,150)
d ２４１４４
２１０
-28		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m町道、
北西4m、角地
１中専

(70,160)
e ２４１４４
２１０
-15		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.2m町道
、中間画地
１住居

(60,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,443  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.4]
70,770 		 100
[ 107.0]
66,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
67,100 
b (　           ) 
69,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
70,331 		 100
[ 105.8]
66,475 
67,500 
c (　           ) 
62,156  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
61,910 		 100
[  93.8]
66,002 
67,000 
d (　           ) 
68,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
64,277 		 100
[  96.9]
66,333 
67,300 
e (　           ) 
58,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
60,367 		 100
[  91.8]
65,759 
66,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,100 円／㎡]  



宮代 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地内に存し、再調達原価の把握ができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,524,340 
340,744 
1,183,596 
1,061,080 
122,516 		 （　0.9742）
119,355 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,712,614 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮代 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.36 ＬＳ2 84.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   180 ％   132 ㎡      9.1 m x   14.9 m  前面道路：町道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 アパートの建築を想定した。平均専有面積は４２．３６㎡である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
42.36 
100.0 
42.36 
1,552 
65,743 		 1.0  65,743 
1.0  65,743 
地上
 2～ 2		 居宅
42.36 
100.0 
42.36 
1,583 
67,056 		 1.0  67,056 
1.0  67,056 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
84.72 
100.0 
84.72 

132,799 		 132,799 
132,799 
⑨年額支払賃料        132,799 円　×　12ヶ月　＝　       1,593,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      84.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,593,588 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       132,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,461,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           132,799 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          132,799 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          61,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,524,340 円　　　　（　        11,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１４４２
１０
　　　　-4		 1,510  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[113.5]
1,747 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,619 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,552 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１４４２
１０
　　　　-1		 1,288  
(   1,235) 		 100
[100.0]		 [101.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[113.5]
1,449 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮代 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,000 円  　　　　     16,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,744 円  　　　        1,593,588　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      131,200 円  　　　　     16,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,800 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         340,744 円　（　　　　　　         2,581 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　      84.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,061,080 円  
（　　　　　         8,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,524,340 円      
②総費用 340,744 円      
③純収益　①－② 1,183,596 円      
④建物等に帰属する純収益 1,061,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 119,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          904 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,712,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮代 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南埼玉郡宮代町本田二丁目３７番
 0312000016595-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮代 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮代 -4 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.
鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南埼玉郡宮代町本田２丁目３７番
｢本田２－５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北東4.5m町道 水道、ガス、下水 東武動物公園

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ町道		 交通

施設		 東武動物公園駅西方

560m		 法令

規制		 １中専
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。
電車の本数が多い東武動物公園駅が最寄駅であるが、売物件が少ないため、堅調な需要が認められる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮代町内及び杉戸町内の住宅地域。需要者は地元の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者はほと
んど見受けられない。旧来からの市街地で、供給は相続発生等を原因とした小規模宅地開発による建売住宅が中心であ
る。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築の戸建住宅は２，０００万円台中盤程度の物件が需要の中
心となっている。土地相場は坪２０万円台前半から中盤程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地しているが、地主がもともとの所有地に相続対策等節税目
的で建てるケースが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中
心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉戸 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.1]		 [101.5]
100		 66,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮代町内の住宅地の地価は、東武動物公園駅
周辺は上昇傾向であるが、姫宮駅及び和戸駅
周辺横ばい傾向にある。


一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅
地域。電車の本数が多い東武動物公園駅の徒
歩圏にあり、地価は上昇傾向にある。


北東向きの画地である。基準方位を北向きと
して捉えているため、日照等の点で競争力に
優れる。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮代 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４４
２１０
-28		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m町道、
北西4m、角地
１中専

(70,160)
b Ｙ２４１４
４２１０
-54		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m町道、
中間画地
１中専

(60,160)
c ２４１４４
２１０
-29		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m町道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ２４１４４
２１０
-25		 南埼玉郡宮代町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5.7m町道
、北西4m、
角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
64,277 		 100
[  96.9]
66,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
67,300 
b (　           ) 
63,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
63,783 		 100
[  96.9]
65,824 
66,800 
c (　           ) 
68,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
65,516 		 100
[  98.8]
66,312 
67,300 
d (　           ) 
60,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
57,485 		 100
[  86.4]
66,534 
67,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,200 円／㎡]  



宮代 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,524,340 
340,744 
1,183,596 
1,061,080 
122,516 		 （　0.9742）
119,355 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,712,614 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮代 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.36 ＬＳ2 84.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   180 ％   132 ㎡      9.1 m x   14.9 m  前面道路：町道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプのアパートの建築を想定した。平均専有面積は４２．３６㎡である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
42.36 
100.0 
42.36 
1,552 
65,743 		 1.0  65,743 
1.0  65,743 
地上
 2～ 2		 居宅
42.36 
100.0 
42.36 
1,583 
67,056 		 1.0  67,056 
1.0  67,056 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
84.72 
100.0 
84.72 

132,799 		 132,799 
132,799 
⑨年額支払賃料        132,799 円　×　12ヶ月　＝　       1,593,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      84.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,593,588 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       132,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,461,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           132,799 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          132,799 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          61,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,524,340 円　　　　（　        11,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１４４２
０１
　　　　-4		 1,497  
(   1,496) 		 100
[100.0]		 [102.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[101.5]
1,634 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,619 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,552 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１４４２
１０
　　　　-3		 1,209  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[100.5]
1,585 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宮代 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,000 円  　　　　     16,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 63,744 円  　　　        1,593,588　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      131,200 円  　　　　     16,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,800 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         340,744 円　（　　　　　　         2,581 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　      84.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,061,080 円  
（　　　　　         8,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,524,340 円      
②総費用 340,744 円      
③純収益　①－② 1,183,596 円      
④建物等に帰属する純収益 1,061,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 119,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          904 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,712,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮代 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南埼玉郡宮代町本田二丁目３７番
 0312000016595-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考