令和6年1月10日　提出 寄居 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寄居 -1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大里郡寄居町大字寄居字常木１６４５番１４ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5.2m町道 水道、下水 寄居 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 寄居駅西方 680m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 寄居市街地中心部に近い旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段の変化は無く推移すると予測する。寄居駅 徒歩圏に存し、宅地需要は安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寄居町の住宅地域を中心に、周辺市町に存する住宅地域。需要者は、寄居町の居住者を中心に、周辺の 市町からの転入者も含まれる。市場の需給動向として、近隣地域は、寄居市街地中心部に近い住宅地に存することから 、宅地需要は安定しており、地価は概ね横ばい傾向にある。市場での中心となる価格帯については、土地は２００㎡程 度で７００万円～９００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円台前半～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、寄居駅勢圏の住宅地域で、戸建住宅の取得を目的とする自用の取引が中心であり、対象標準地の画地条件 や賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は非適用とした。市場性を重視して価格が形成される住宅地域 であることから、規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視して、寄居駅勢圏の不 動産市況を考慮し、前年公示価格との連続性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は約３５％と県平 均よりかなり高い。新設住宅着工戸数は１月 ～９月までの前年同期比で減少している。 地域要因に特段の変動は無い。寄居市街地中 心部に近い住宅地域であり、宅地需要は安定 しており、地価は概ね横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％