令和6年1月11日　提出 皆野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   皆野 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　新井　寛久   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秩父郡皆野町大字皆野字下大浜４５４番１４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに店舗が見られる 住宅地域 南東6m町道 水道、下水 皆野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       345 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．０ｍ町道 交通 施設 皆野駅西方 400m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分は現状を維持していくものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね皆野町を中心として隣接市町をも含む圏域に存する地域である。需要者の中心は従来から同一需給圏 内に地縁性を持つ者が多くを占める。近年、同一需給圏内には、宅地開発はなく、地場産業の低迷や生産年齢人口減か ら、需給は弱含みである。土地の取引される価格帯帯はまちまちであるが、３０，０００円／㎡前後の取引が多く見ら れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格及び建物建築費等に見合う賃料水準が形成されていない ために事業収支に見合った収益価格は試算できず、求められた試算価格は比準価格のみである。また、宅地地域であり 自己所有目的での取引が多く、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採 用して、標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横瀬 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.3] [104.5] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の回復は足踏み状態で、地場産業の 低迷や生産年齢人口の減少が依然続いている 。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　 -13.3 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％