令和6年1月12日　提出 ときがわ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ときがわ -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡ときがわ町大字関堀字峯下１８１番１０ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、作 業所等が混在する住 宅地域 西5m町道 水道 明覚 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 明覚駅西方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内の中心部には近いものの、人口減少や高齢化が加速しており、宅地の需要は少ない。今後は徐々に衰退傾向 で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はときがわ町内を中心とする住宅地である。需要者の中心はときがわ町及び近隣町村の居住者又は勤労者並 びに地縁的選好性を有する一次取得者層と考えられるが、町外からの需要は少なく、地元需要が中心となっている。総 人口の減少及び生産年齢人口の減少と高齢化率の上昇が著しいため、新規の住宅開発による供給も殆ど無く、不動産市 場全体が弱い。土地取引件数も少ないことから、需要の中心となる規模や価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰や投資採算性の観点から、収益還元法は適用していない。また、対象標準地は収益性よりも居住の快適性 を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例から試算した比準価格は、同一需給圏内に存する宅地の取引市場の実 態を反映している点で、実証的で信頼性が高く、説得力のある価格であると判断する。よって本件では、市場の特性を 十分に踏まえながら、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ときがわ -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [102.6] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが、緩やに回 復している。先行きについては雇用・所得環 境が改善する等で、緩やかな回復が続くこと が期待される。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％