令和6年1月12日　提出 吉見 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 6,980,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１ ②地積 　(㎡) 554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 北5m町道、東側道 水道 鴻巣 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       588 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道　 交通 施設 鴻巣駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 吉見町市街化調整区域の集落地域では不動産取引はあまりない（丘陵地に見られる在来の住宅団地を除く）。新 築戸建住宅の売り物件はなく、空家の中古住宅の売り物件ばかり。当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉見町及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、吉見町及び周辺の調区居住 者・地縁者。調区かつ都市計画法３４条１２号（既存の集落）ということで、利便性に劣るうえに公法上の制限が厳し いので、調整区域内の既存住宅団地内の物件が取引の中心。中古住宅で低廉な価格の物件に需要がある。直近規範性の ある取引事例が少なく、安値の取引事例ばかりであるため需要の中心となる価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の集落地域内では画地の大きい農家住宅地自体の取引はあまりない。在来の集落地域では借主も少ないため、賃貸 市場は未成熟であり、収益物件はほとんどない。収益価格の試算はしなかった。専用住宅建築目的の土地需要が中心で あるため、比準価格を標準とし、標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しなが ら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [116.3] [100.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吉見町では毎年１％を超える人口減少が継続 。主に市街化調整区域内の地区や丘陵地に位 置する団地での人口減が目立つ。高齢化率は ３６％程度。 農業生産資材価格指数をみると、直近上昇は 一服して落ち着いてきたが、農業者の事業環 境は引き続き厳しい。担い手不足も困った問 題。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +11.3 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％