令和6年1月12日　提出 吉見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町大字久保田字北野４１番１ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 西5.8m町道 水道 東松山 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ８ｍ町道 交通 施設 東松山駅東方 4.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 低廉な価格を志向した中古住宅の取得需要もあるが、不動産取引は多くない。当面地価は横ばいまたは下落傾向 で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉見町及び周辺市町に存する市街化区域の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住・勤務する 一次取得者層並びに地縁者。吉見町の市街化区域の住宅地は、役場周辺と区画整理済の東野地区の２地域のみで、需給 の多くは東野地区。久保田・下細谷地区は中心市街化区域にあるが、バス便利用となるうえハザードマップによると水 害リスクもあり、取引は多くない。土地は５００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。収益物件取得目的の中古アパート取得事例はあるが、収益 物件建築目的での土地取引は、人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わなくなってきた。収益価格の試算はしな かった。比準価格は４事例から求めており市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格との検 討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉見 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.6] [103.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吉見町では毎年１％を超える人口減少が継続 。主に市街化調整区域内の地区や丘陵地に位 置する団地での人口減が目立つ。高齢化率は ３６％程度。 主要地方道東松山鴻巣線の４車線化が事業化 されたことに伴い、町はう回路の整備を進め ている。令和２年度から測量を順次実施して いる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.4 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　 +23.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％