令和6年1月12日　提出 埼玉小川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 4,470,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町東小川２丁目４番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ整然とした分譲住 宅地域 西5m町道 水道、ガス、下水 小川町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 居住誘導区域 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 小川町駅東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住民の高齢化・人口減が続いている。空家が散見される。新築戸建住宅の売り物件もあるが、この住宅団地では 、築後３５～４０年程度の空家の中古住宅の売り物件が２０件弱はある。地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線、ＪＲ八高線沿線の鉄道駅を最寄り駅とする小川町及び周辺市町の住宅地域。需要の中心は 、小川町及び周辺市町の居住者・勤労者並びにその地縁者。分譲から相当期間経過し、住民は高齢化し、空家が散見さ れる。鉄道駅の徒歩圏外で、丘陵地を開発した住宅団地なので高齢者には不便。築後３０年超の空家の中古住宅の売り 物件が多くみられる。直近新築戸建住宅の取引事例が少なく、需要の中心となる価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性が重視される地域で、エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。戸建住宅を中心とする 住宅団地で、アパート等の収益物件はほとんど見られず、戸建住宅が所有者の都合で賃貸される程度。収益価格の試算 はしなかった。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価 格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [120.1] [103.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小川町の土地取引件数／人口の比率はここ数 年１％程度で推移。また直近１年１％を超え る割合で人口が減少している。高齢化率は４ １％程度。 東小川住宅団地（１～６丁目）で、築後３０ 年超４０年程度の空家の中古住宅の売り物件 が１０件以上ある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.1 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％