令和6年1月12日　提出 埼玉小川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町大字小川字神明川原３０４番１ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く、空地も見られる 住宅地域 西5m町道 水道、下水 小川町 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　町道 交通 施設 小川町駅南東方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地にあって傾斜気味の地勢による立地だが、人口減少や高齢化の影響で地価は弱含みが続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東武東上線、ＪＲ八高線沿線を最寄駅とする概ね小川町を中心とした圏域である。需要の中心は町内及 び近隣町村に居住する一次取得者が一定程度を占めている。標準地は小川町市街地の縁辺エリアにあって道路系統は必 ずしも良いとはいえないが、住環境、利便性としては普通である。ただし小川町全体の地域経済が長期に低落状況にあ り人口減少も続くなか、需要は期待出来ない。土地は６００万円前後、新築戸建でも２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパート等の共同住宅も散見されるが、賃料水準に見合う事業収益に達することはなく収支に即した収益価格は試算 できず、求められた試算価格は比準価格のみである。むしろ自己所有目的での宅地取引が圧倒的であり、比準価格もそ した取引事例から実証的に求められるので、取引価格水準の指標として比準価格からの価格決定は重要である。鑑定評 価額は上記のとおり比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格との検討を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.5] 100 [ 96.9] [103.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　国内需要の回復はあるも輸入資材の高騰、 物価高等で、不動産市場も大都市部では上昇 圧力が強まるも、地方域では下降気味の二極 格差が進む 地域住民の高齢化、人口減少は依然進んでい るが、目立った地域要因の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％