令和6年1月12日　提出 嵐山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嵐山 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡嵐山町大字大蔵字堀ノ内５８７番１ ②地積 　(㎡) 1,019   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南5.2m町道 水道 武蔵嵐山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,008 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 武蔵嵐山駅南方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内南部の農村地帯であり、人口減少や高齢化の影響を受け、徐々に過疎化が進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね嵐山町、小川町、滑川町の市街化調整区域内の住宅地である。対象地は徒歩圏外で、武蔵嵐山駅南方 の農家集落地域内に位置し、専ら地縁的結びつきを有する需要者に限られ、外部からの転入者は殆どいない。町内では 人口減少と高齢化が加速しており、過疎化が進んでいる地域でもある。土地取引件数も少なく、その規模や価格もまち まちであるため、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が建ち並び、周囲には農地が広がる地域である。アパート等の物件は見当たらず、賃貸市場は未成 熟である。よって、適正な純収益を把握することができないため、収益還元法の適用は見送った。近隣地域を含む周辺 では専ら自己使用目的の不動産取引が中心であることから、求められた試算価格は比準価格のみである。よって本件で は、市場の特性を十分に踏まえながら、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [102.8] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが、緩やに回 復している。先行きについては雇用・所得環 境が改善する等で、緩やかな回復が続くこと が期待される。 現時点で地域要因に特段の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.1 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％