別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
越生 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越生 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　笠原　伸浩   TEL.
鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間郡越生町越生東２丁目７番１６
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｗ1		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北東9m町道 水道、ガス、下水 越生

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９ｍ町道 交通

施設		 越生駅東方

210m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、越生駅に近接する小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域である。商業繁華性は高くなく、人口減少や高
齢化等により、衰退傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、越生町及びその周辺市町にて、近隣の居住者に対し日用品等の販売を行う小規模店舗等が建ち並ぶ地域
である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する個人事業主や中小規模の法人等である。人口減少や、実店舗
によらない宅配や通販の利用等による影響を背景に、商業繁華性は低く、商業地に対する需要は弱いため地価は下落傾
向にある。商業地については取引が少なく、規模等も異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は越生駅に近接した商業地域であるが、同地域内では賃貸市場として未成熟な地域である。近隣地域及びその
周辺の地域における賃料水準は低廉であり、商業収益性を十分反映していないため収益価格は低位に求められた。対象
標準地の周辺は実証的な価格に基づく取引が依然として支配的であるため、収集した取引事例に基づく比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、これに代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越生 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,800 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 47,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が緩和され実質ＧＤＰはプラ
スに転じているが、原材料価格の高騰や海外
景気の下振れ等、景気後退をもたらす悪材料
は多々存在する。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.3
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越生 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 越生

-411356		 入間郡越生町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m県道
、南東4m、
角地
商業

(90,400)
b 小川

-411064		 比企郡小川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.4m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 日高

-410924		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
北西3.5m、
角地
２低専
居住誘導区域
(70,100)
d 東松山

-410672		 東松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,088  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
44,351 		 100
[  90.7]
48,899 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,900 
b (　           ) 
37,688  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
37,957 		 100
[  78.9]
48,108 
48,100 
c (　           ) 
65,145  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,121 		 100
[ 122.5]
51,527 
51,500 
d (　           ) 
60,860  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,860 		 100
[ 130.8]
46,529 
46,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -4.7 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　 -13.9 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,700 円／㎡]  



越生 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,012,460 
658,880 
2,353,580 
2,197,650 
155,930 		 （　0.9726）
151,658 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      2,973,686 円　　　　（　     18,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越生 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.00 Ｓ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.6 m x   17.1 m  前面道路：町道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び賃貸需要を鑑み、低層の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
82.00 
100.0 
82.00 
1,780 
145,960 		 3.0  437,880 
1.0  145,960 

 2～ 2		 居宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,424 
116,768 		 2.0  233,536 
1.0  116,768 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

262,728 		 671,416 
262,728 
⑨年額支払賃料        262,728 円　×　12ヶ月　＝　       3,152,736 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          98,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,251,136 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       325,114 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,926,022 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           671,416 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,043 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          262,728 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          80,395 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,012,460 円　　　　（　        18,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小川（賃）
　　　　-411009		 2,410  
(   2,342) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,996 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,835 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小川（賃）
　　　　-410911		 1,408  
(   1,332) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,673 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越生 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,500 円  　　　　     29,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 227,580 円  　　　        3,251,136　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,300 円  　　　　     29,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         658,880 円　（　　　　　　         3,993 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,197,650 円  
（　　　　　        13,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,012,460 円      
②総費用 658,880 円      
③純収益　①－② 2,353,580 円      
④建物等に帰属する純収益 2,197,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 155,930 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 151,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,973,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越生 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間郡越生町越生東二丁目７番１６
 0320000054431-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
越生 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越生 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.
鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間郡越生町越生東２丁目７番１６
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗

Ｗ1		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北東9m町道 水道、ガス、下水 越生

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ町道 交通

施設		 越生駅東方

210m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理が完了した地域にある低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。駅乗降口の開設も有ったが、新規
の出店等はほぼ見られない。今後も低調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に東武越生線、ＪＲ八高線、東武東上線、及びＪＲ川越線沿線で越生町及び周辺市町に存する商業地
域である。近隣地域は、区画整理が完了した地域にある低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。主な需要者は地元の個
人事業者である。但し、近年における郊外型大規模店舗の進出等により駅を中心とした商店街等に立地する物件の需要
は弱い。駅乗降口の開設も有ったが、新規の出店等はほぼ見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等が多く、賃貸市場の熟成度が低いことから、売買市場における参加者は、収益性よりも類似する土地の取
引価格との比較により売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格を標準として、収益価格
を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越生 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,800 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 47,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なイン
フレ傾向、米国の金利動向、円安による物価
への影響が懸念される。


立地適正化計画による土地価格等への影響は
現在のところ認められない。



価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動はみられない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.3
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越生 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 越生

-411356		 入間郡越生町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m県道
、南東4m、
角地
商業

(90,400)
b 毛呂山

-410940		 入間郡毛呂山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11.7m県
道、
南東7.5m、
角地
商業

(90,400)
c 小川

-411063		 比企郡小川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m町道、
中間画地
商業

(80,240)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,088  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
44,351 		 100
[  91.7]
48,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,400 
b (　           ) 
54,006  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
51,647 		 100
[ 131.7]
39,216 
39,200 
c (　           ) 
46,680  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,400 		 100
[  79.2]
58,586 
58,600 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.8 交通・接近　  -4.7 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,700 円／㎡]  



越生 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,028,886 
660,119 
2,368,767 
2,197,650 
171,117 		 （　0.9726）
166,428 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,263,294 円　　　　（　     19,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越生 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.00 Ｓ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.6 m x   17.1 m  前面道路：町道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅の需要が認められる。規模、階層等は有効需要から判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
82.00 
100.0 
82.00 
1,790 
146,780 		 3.0  440,340 
1.0  146,780 

 2～ 2		 共同住宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,432 
117,424 		 2.0  234,848 
1.0  117,424 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

264,204 		 675,188 
264,204 
⑨年額支払賃料        264,204 円　×　12ヶ月　＝　       3,170,448 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          98,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,268,848 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       326,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,941,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           675,188 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          264,204 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          80,846 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,028,886 円　　　　（　        18,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 毛呂山（賃）
　　　　-410910		 1,880  
(   1,824) 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.8]		 100
[105.0]
1,841 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,845 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,790 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小川（賃）
　　　　-411008		 1,769  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,974 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越生 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,500 円  　　　　     29,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,819 円  　　　        3,268,848　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,300 円  　　　　     29,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         660,119 円　（　　　　　　         4,001 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,197,650 円  
（　　　　　        13,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,028,886 円      
②総費用 660,119 円      
③純収益　①－② 2,368,767 円      
④建物等に帰属する純収益 2,197,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 171,117 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 166,428 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,263,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越生 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間郡越生町越生東二丁目７番１６
 0320000054431-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考