別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
毛呂山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
毛呂山 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.
鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間郡毛呂山町前久保南４丁目１２番２６
 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,360)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西6m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       112 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市機能誘導区域 街

路		 ６ｍ町道 交通

施設		 武州長瀬駅北西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 前久保南地区は、毛呂山町版スーパーシティ構想で都市公園・空家空き店舗利活用することに位置付けられてい
る。個人経営の店が中心。人口減少・高齢化等を背景に衰微している。当面地価は下落傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線・西武線の沿線で、毛呂山町及び周辺市町に存する商業地域等。需要者の
中心は、地元の個人事業者のほか医療・福祉関係者。武州長瀬駅の乗降客や住宅団地の居住者が顧客の中心である古く
からの商店街で、老朽化した建物が目立ち、閉店・廃業してシャッターを下したままの店は多い。周辺の大規模商業施
設に顧客が流出してさらに空き店舗が増加・住宅地化する可能性がある。需要の中心となる価格水準の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 在来の商業地は概ね安定的でレンタルも多いので土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取
引事例を採用した。事業主の高齢化、電子商取引の進展等により零細な在来の商店は苦境にある。訪日外国人客の人数
がコロナ禍前の水準を回復してきたようだが、こちら方面に影響はない。直近生活苦を感じる県民が増えたようで、個
人消費は盛り上がりに欠けている。比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 毛呂山町でも引き続き人口は減少している。
小中一貫校の再検討を決定。もろバスは今後
３台⇒５台に増車、バス停を１３新設して運
行する予定。

建て替え等されず閉店・廃業してシャッター
を下したままの店は多い。近くのしまむら長
瀬店が令和５年１月閉店したが、その後スギ
薬局が開店した。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 毛呂山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日高

-410364		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 日高

-410924		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
北西3.5m、
角地
２低専
居住誘導区域
(70,100)
c 日高

-410929		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東13.3m県
道、中間画地
２住居
住居誘導区域
(60,200)
d 毛呂山

-410434		 入間郡毛呂山町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東8m町道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.3]
60,522 		 100
[  95.4]
63,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,400 
b (　           ) 
65,145  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,121 		 100
[  90.1]
70,057 
70,100 
c (　           ) 
56,254  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
74,855 		 100
[ 114.3]
65,490 
65,500 
d (　           ) 
69,573  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,225 		 100
[  97.4]
71,073 
71,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -13.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.3 交通・接近　 -15.8 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.6 交通・接近　  -9.6 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,500 円／㎡]  



毛呂山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られなかったため、土地の再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,379,953 
511,124 
1,868,829 
1,668,450 
200,379 		 （　0.9726）
194,889 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,821,353 円　　　　（　     31,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
毛呂山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   360 ％   120 ㎡      7.2 m x   16.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用から、１階は店舗、２階は共同住宅と判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
1,870 
112,200 		 2.0  224,400 
1.0  112,200 

 2～ 2		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,600 
96,000 		 1.0  96,000 
1.0  96,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

208,200 		 320,400 
208,200 
⑨年額支払賃料        208,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,498,400 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          72,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,570,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       257,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,313,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           320,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          208,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          63,709 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,379,953 円　　　　（　        19,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 毛呂山（賃）
　　　　-410304		 355  
(     355) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
704 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,926 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,870 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 毛呂山（賃）
　　　　-410912		 1,880  
(   1,824) 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,433 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
毛呂山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,500 円  　　　　     22,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 154,224 円  　　　        2,570,400　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,600 円  　　　　     22,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         511,124 円　（　　　　　　         4,259 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,668,450 円  
（　　　　　        13,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,379,953 円      
②総費用 511,124 円      
③純収益　①－② 1,868,829 円      
④建物等に帰属する純収益 1,668,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 200,379 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 194,889 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,624 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,821,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 毛呂山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間郡毛呂山町前久保南四丁目１２番２６
 0320000149407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
毛呂山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
毛呂山 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.
鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間郡毛呂山町前久保南４丁目１２番２６
 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,360)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西6m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       112 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ町道 交通

施設		 武州長瀬駅北西方

130m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から近い低層の小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域である。最寄駅を同じくする令和４年開業の大規模商業
施設との競合により、今後も需要は弱くなるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に東武越生線、ＪＲ八高線、東武東上線、及びＪＲ川越線沿線で毛呂山町及び周辺市町に存する商業
地域である。近隣地域は、低層の小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域。主な需要者は地元の個人事業者である。最寄
駅を同じくする令和４年開業の大規模商業施設と競合し、需要は弱い。空き店舗も増加傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗併用住宅が多く、賃貸市場の熟成度が低いことから、売買市場における参加者は、収益性よりも類似する土
地の取引価格との比較により売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格を標準として、収
益価格を参酌し、類似する他の標準地との均衡をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なイン
フレ傾向、米国の金利動向、円安による物価
への影響が懸念される。


同じ武州長瀬駅を最寄りとする大規模商業施
設が令和４年に開業した。立地適正化計画に
よる土地価格等への影響は現在のところ認め
られない。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動はみられない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 毛呂山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 毛呂山

-410434		 入間郡毛呂山町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東8m町道、
中間画地
近商

(80,200)
b 毛呂山

-410940		 入間郡毛呂山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11.7m県
道、
南東7.5m、
角地
商業

(90,400)
c 日高

-410924		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
北西3.5m、
角地
２低専
居住誘導区域
(70,100)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,573  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,225 		 100
[  96.4]
71,810 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,800 
b (　           ) 
54,006  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
51,647 		 100
[  91.2]
56,630 
56,600 
c (　           ) 
65,145  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,121 		 100
[  85.9]
73,482 
73,500 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  +2.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.2 交通・接近　  -6.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.3 交通・接近　 -15.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,200 円／㎡]  



毛呂山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,383,165 
524,829 
1,858,336 
1,609,650 
248,686 		 （　0.9726）
241,872 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,742,588 円　　　　（　     39,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
毛呂山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   360 ％   120 ㎡      7.2 m x   16.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅の需要が認められる。規模、階層等は有効需要から判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
1,877 
112,620 		 3.0  337,860 
1.0  112,620 

 2～ 2		 共同住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,595 
95,700 		 2.0  191,400 
1.0  95,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

208,320 		 529,260 
208,320 
⑨年額支払賃料        208,320 円　×　12ヶ月　＝　       2,499,840 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          72,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,571,840 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       257,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,314,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           529,260 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,763 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          208,320 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          63,746 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,383,165 円　　　　（　        19,860 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 毛呂山（賃）
　　　　-410910		 1,880  
(   1,824) 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[101.9]		 100
[104.0]
1,930 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,877 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小川（賃）
　　　　-411008		 1,769  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 94.1]		 100
[ 99.0]
2,056 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
毛呂山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,500 円  　　　　     21,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,029 円  　　　        2,571,840　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,200 円  　　　　     21,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,900 円  　　　　     21,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         524,829 円　（　　　　　　         4,374 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,609,650 円  
（　　　　　        13,414 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,383,165 円      
②総費用 524,829 円      
③純収益　①－② 1,858,336 円      
④建物等に帰属する純収益 1,609,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 248,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 241,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,742,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 毛呂山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間郡毛呂山町前久保南四丁目１２番２６
 0320000149407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考