令和6年1月12日　提出 毛呂山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 9,180,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町大字川角字山後１４２８番１ ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 西5m町道 水道、下水 武州長瀬 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       392 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 武州長瀬駅北東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 毛呂山町市街化調整区域では不動産取引はあまりない。新築戸建住宅の売り物件はなく、空家の中古住宅（小規 模な土地建物）の売り物件ばかり。当面地価は横ばい傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、毛呂山町及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、在来居住者・地縁者。鉄 道駅の徒歩圏内だが、池袋駅まで１時間以上かかることもあり、都心への接近性が良好とはいえない。昨年徒歩圏内に 大型商業施設が開業し、利便性がやや向上したので、住宅需要が今後少し増える可能性がある。住宅取得目的の不動産 取引が少ないため、需要の中心となる価格水準の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で、エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。アパート等収益物件はほ とんどなく、借主も少ないため賃貸市場は未成熟。収益価格の試算はしなかった。専用住宅建築目的の土地需要が中心 であるため、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮 しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 毛呂山町でも引き続き人口は減少している。 小中一貫校の再検討を決定。もろバスは今後 ３台⇒５台に増車、バス停を１３新設して運 行する予定。 直近１年では格別な地域要因の変動はない模 様。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％