令和6年1月12日　提出 毛呂山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町中央１丁目７番５ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北5m町道 水道、ガス、下水 東毛呂 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 都市機能誘導区域 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 東毛呂駅南方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都心への接近性が良好とはいえないが、都心部での住宅価格の高騰により比較的割安な郊外に住宅を求める動き が広がったことにより、直近地価は横ばいまたは上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線の沿線で、毛呂山町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、同圏内に 居住・勤務する一次取得者層並びに地縁者だが、県南等からの転入、外国人の需要もある。収益物件に対する需要も引 き続きある。都心部での住宅価格の高騰により、比較的割安な郊外に住宅を求める動きが広がっている。市場における 中心価格帯は、土地１，０００万円以下、新築戸建住宅２，３００～２，７００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。収益物件取得目的の中古アパート取得事例はあるが、収益 物件建築目的での土地取引は、人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わなくなってきた。収益価格の試算はしな かった。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格との 検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [100.2] 100 100 [103.0] 100 [ 84.0] [100.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 毛呂山町でも引き続き人口は減少している。 小中一貫校の再検討を決定。もろバスは今後 ３台⇒５台に増車、バス停を１３新設して運 行する予定。 近くのスーパー（ライフ毛呂山店）の閉店（ 令和４年１月）後、改装してロヂャース毛呂 山店・でんきち毛呂山店が開店した（令和５ 年３月）。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　 -15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％