令和6年1月12日　提出 毛呂山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町大字毛呂本郷字馬場１５４４番４ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 南4.4m町道 水道、下水 毛呂 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        96 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ町道 交通 施設 毛呂駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、暫くは現状を維持すると予測する。当該地域 の地価は弱含み状態が続いていたが、毛呂駅徒歩圏内宅地需要の高まりを受けて反転した模様。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、毛呂山町内の市街化区域を中心とした住宅地域。需要者は毛呂山町内に在住する第一次取得者層が中心 となっている。近隣地域は最寄り駅への接近性に優れていることから、十分な需要が見込めるエリアといえる。当該エ リアの不動産売買においては中古物件売買が多く、価格帯としては、土地のみならば４００万円前後が中心で、建物付 は中古で１，０００万円前後の物件の引き合いが強い。近年地価は反転した模様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件における近隣地域は、毛呂駅徒歩圏内の既成住宅地域である。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用 目的の取引が中心となっており、比隣における取引価格との比較が重要な指標になっている。また、対象標準地は画地 規模が小さいため、アパート建築による収益性を見込むことは適切ではない。したがって、代表標準地の規準価格に留 意のうえ、当該地域の市場実態に基づき比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [100.2] 100 100 [103.0] 100 [106.0] [106.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気はこのところ一部に足踏みもみら れるが、緩やかに回復している。これを受け て毛呂山町の不動産市場では回復基調が見て とれる。 本件は既成住宅地域であり、当該地域におい ては格別な地域要因の変動は認められない。 対象標準地は南側道路であるため、地域内で は需要が見込める土地といえるが、現時点で は格段の需要の高まりがあるとまではいえな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％