令和6年1月15日　提出 毛呂山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　笠原　伸浩   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町中央３丁目３番３外 ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東6m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅西方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、既成の戸建住宅地域である。近隣地域における地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推 移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は毛呂山町及びその周辺市町内の住宅地域である。近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であり、需要者 は同一需給圏内の一次取得者が中心である。毛呂山町内は、都心への交通利便性が芳しくないこと等により埼玉県内の 他の地域と比べて宅地の需要はさほど高くないが、建築資材の高騰やイオンタウン毛呂山の開業等を背景に、やや高値 での取引も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地総額で５００万～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域である。同地域内の売買取引は主として自用目的で、主たる需要者は不動産の 市場性に着目して取引の可否を決定するのが一般的であり、収益物件の建設を目的とした土地取引は投資採算性の観点 から殆ど見られない。よって、本件では、現実の市場で成立した取引価格に基づく比準価格を標準とし、前年鑑定評価 額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　毛呂山 -1                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が緩和され実質ＧＤＰはプラ スに転じているが、原材料価格の高騰や海外 景気の下振れ等、景気後退をもたらす悪材料 は多々存在する。 住宅地域として成熟しており、地域の価格水 準に変動をもたらす特別な要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％ +0.5 ％