別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
白岡 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白岡 -1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が見られる既成住
宅地域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 白岡

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 白岡駅南西方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は白岡駅西口の利便性の高い熟成した住宅地域である。今後も今の住環境を維持するものと予測する。
市内では最寄り駅の周辺に需要が集まる傾向があり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で白岡市のほか蓮田市、久喜市等の圏域に広がる住宅地域である。需要者の主たる属性
は、県南方面や東京都内に通勤する一次取得者が中心で、広域的なエリアからの転入も見られる。また、駅から徒歩圏
の住宅地域は、住宅資金に余裕のある層や買い替え層の人気が高いが、売り物件が少ないため、買い進まれて取引され
るケースがある。新築分譲住宅で中心となる価格帯は１５０㎡程度の規模で３８００万円～４５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地と代替・競争関係が認められる白岡駅周辺の住宅地域の中から、規範性を有する取引事例を選択採用して求
めた比準価格は、現状の市場実勢を反映した価格と判断できる。他方、駅から徒歩圏にはアパート等の賃貸住宅等が見
られるが、必ずしも土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に算出された。よって、代表標準
地との検討を踏まえ、信頼できる比準価格を重視し、収益価格も考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　白岡 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,000 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[106.0]		 100
[ 80.2]		 [104.5]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるが、雇用・所
得環境が改善する中で緩やかに回復している
。また、白岡市の人口は減少に転じた。


白岡駅に近い住宅地域は、住宅資金に余裕の
ある層等の需要が強く地価は上昇傾向にある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 白岡 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２４
６１２
-13		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.1m市道、
東4.9m、
二方路
１住居
居住誘導区域
(70,200)
b ２４１２４
６１３
-26		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２４１２４
６１２
-9		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ２４１２４
６１３
-1		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.1m市道
、南東4m、
角地
１住居

(70,200)
e ２４１２４
６１３
-27		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.3m市道、
中間画地
２中専

(60,172)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,957  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
100,363 		 100
[  82.8]
121,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
93,567  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.8]
108,012 		 100
[  89.3]
120,954 
126,000 
c (　           ) 
99,439  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
96,394 		 100
[  82.6]
116,700 
122,000 
d (　           ) 
93,743  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
90,065 		 100
[  77.9]
115,616 
121,000 
e (　           ) 
85,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
84,241 		 100
[  73.2]
115,083 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -8.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



白岡 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,071,177 
592,228 
2,478,949 
1,818,070 
660,879 		 （　0.9742）
643,828 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,632,455 円　　　　（　     93,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
白岡 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.14 ＬＳ2 142.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   156 ㎡      9.0 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 建物は標準的な仕様、平均専有面積３５．５７㎡の４住戸、駐車場なしを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
71.14 
100.0 
71.14 
1,862 
132,463 		 1.0  132,463 
1.0  132,463 
地上
 2～ 2		 居宅
71.14 
100.0 
71.14 
1,899 
135,095 		 1.0  135,095 
1.0  135,095 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
142.28 
100.0 
142.28 

267,558 		 267,558 
267,558 
⑨年額支払賃料        267,558 円　×　12ヶ月　＝　       3,210,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     142.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,210,696 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,944,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           267,558 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          267,558 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,515 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,071,177 円　　　　（　        19,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２４６
１２
　　　　-2		 2,523  
(   2,523) 		 100
[100.0]		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
2,989 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,862 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２４６
１２
　　　　-4		 1,164  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]
1,583 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
白岡 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,500 円  　　　　     28,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 128,428 円  　　　        3,210,696　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,700 円  　　　　     28,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        56,200 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         592,228 円　（　　　　　　         3,796 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     142.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,818,070 円  
（　　　　　        11,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,071,177 円      
②総費用 592,228 円      
③純収益　①－② 2,478,949 円      
④建物等に帰属する純収益 1,818,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 660,879 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 643,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,127 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,632,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 白岡 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
 0312000257366-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
白岡 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
白岡 -1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　信博   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が見られる既成住
宅地域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 白岡

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 白岡駅南西方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予
測する。地域の地価変動率については上昇傾向にあるものと判断する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白岡市を中心に、近隣市町を含む住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心
としており、都内からの転入者も散見される。周辺土地相場は坪３５～４５万円程度であり、最近の地価水準はやや強
含みにて推移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、周辺の新築戸建住宅は４，０００万円
前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は、一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域であるが、アパート等の収益物件の占める割合は少なく
、収益性よりも居住の快適性を志向する価格形成が行われている。従って地域内では自用目的の取引が中心であること
から、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　白岡 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 81.1]		 [104.5]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢
化率が県平均に比べてやや高率のため、不動
産取引への影響が懸念される状況にある。


一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地
域。最寄駅接近性に優れ、周囲では高値での
取引が散見される等、底堅い取得需要が見込
める。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 白岡 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２４
６１３
-27		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.3m市道、
中間画地
２中専

(60,172)
b ２４１２４
６１３
-1		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.1m市道
、南東4m、
角地
１住居

(70,200)
c ２４１２４
６０５
-28		 白岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２４１２３
８１３
-15		 蓮田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
84,241 		 100
[  72.3]
116,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
93,743  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
90,065 		 100
[  76.9]
117,120 
122,000 
c (　           ) 
73,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
69,238 		 100
[  59.5]
116,366 
122,000 
d (　           ) 
109,470  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
106,746 		 100
[  91.7]
116,408 
122,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



白岡 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,067,906 
591,891 
2,476,015 
1,818,070 
657,945 		 （　0.9742）
640,970 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,567,500 円　　　　（　     93,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
白岡 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.14 ＬＳ2 142.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   156 ㎡      9.0 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性を重視して共同住宅（ファミリータイプ・平均専有面積３５．５７㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
71.14 
100.0 
71.14 
1,860 
132,320 		 1.0  132,320 
1.0  132,320 
地上
 2～ 2		 居宅
71.14 
100.0 
71.14 
1,897 
134,953 		 1.0  134,953 
1.0  134,953 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
142.28 
100.0 
142.28 

267,273 		 267,273 
267,273 
⑨年額支払賃料        267,273 円　×　12ヶ月　＝　       3,207,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     142.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,207,276 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,204 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,941,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           267,273 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          267,273 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,067,906 円　　　　（　        19,666 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｑ２４１２４６
０５
　　　　-4		 1,601  
(   1,535) 		 100
[100.0]		 [102.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.5]
1,858 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｑ２４１２４６
０５
　　　　-6		 2,057  
(   2,055) 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
2,218 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
白岡 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,500 円  　　　　     28,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 128,291 円  　　　        3,207,276　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,700 円  　　　　     28,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        56,200 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         591,891 円　（　　　　　　         3,794 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     142.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,818,070 円  
（　　　　　        11,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,067,906 円      
②総費用 591,891 円      
③純収益　①－② 2,476,015 円      
④建物等に帰属する純収益 1,818,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 657,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 640,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,109 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,567,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 白岡 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　白岡市小久喜字相野谷１０７０番６
 0312000257366-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考