令和6年1月15日　提出 吉川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉川 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　瀬尾　守   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉川市吉川２丁目３０番８ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 吉川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　市 道　６ｍ 交通 施設 吉川駅北方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理された吉川駅の徒歩圏外の熟成した住宅街である。居住の快適性は優れているが、居住の利便性でやや 劣っているため、地価は当面微増基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線で、概ね三郷市、吉川市、越谷市の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占 めるが同一需給圏外の千葉県からも転入者が見られる。大規模な開発はなく供給は限定的であり、取引は中古住宅中心 であるが、需要は微増基調にある。土地は１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円程度が需給の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については第１種低層住居専用地域で指定容積率が８０％と低く、収益還元法の適用が現実的でないため試算 を断念した。市場ではアパート等の収益物件の供給は限定的で、自用目的の取引が大半を占めている。よって、代表標 準地との秤量的検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [148.5] [103.0] 100 86,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響は収束し、景気は 緩やかに回復しているが、物価上昇等で先行 きの不安から不動産市場への影響が懸念され る。 区画整理済みの整然とした既成市街地である 。地域要因に特段の変化はない。 西道路であり、道路幅員は６ｍと確保されて おり、相応の競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％