令和6年1月12日　提出 日高 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -7 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市大字南平沢字束皮１４９９番２外 ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西6.5m市道 水道 高麗川 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 高麗川駅北方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は日高市市街化調整区域内の農家住宅地域であり、格別の価格形成要因の変動は認められない。地域周 辺には空閑地も散見されるが、格別の開発動向はなく、地価は当面下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日高市内を中心とした公法上の規制が市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者は市内の第一 次取得者層が中心であるが、本件は市街化調整区域内の土地であり、需給は弱含みであることから、取引される土地面 積・価格帯ともにばらつきがみられ、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況にある。地価は長らく下落基調が 続いており、当面は同様の傾向が続くものと予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄り駅徒歩圏外で公法上の規制が市街化調整区域に存する住宅地域であり、市場特性上賃貸需要は見込 めない。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、比隣における取引価格と の比較が重要な指標になっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては比準価格を採用して、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気はこのところ一部に足踏みもみら れるが、緩やかに回復している。しかし、日 高市の不動産市場（調整区域）では需要の停 滞が続いている。 周囲には空地等が見られる住宅地域で、市街 化調整区域であることから格別の選好性はな く、活発な取引は見られない。 対象標準地は、形状・規模等は概ね標準的と 認められる。したがって、競合する他物件と の優劣は特になく、競争力は普通と判断する 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％