令和6年1月15日　提出 日高 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市大字高萩字彌次郎２４１番３ (武蔵高萩駅北３７街区１２) ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整理中の住 宅地域 南東9m区画街路 水道、下水 武蔵高萩 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行中 街 路 基準方位　北　　９ ｍ区画街路 交通 施設 武蔵高萩駅北西方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が進捗中で、未利用地等も未だ残る状況であり、徐々に戸建住宅が増加していくものと思われ る。戸建分譲の販売が比較的好調であることから、地価は暫くは若干の上昇基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武蔵高萩駅を中心としてＪＲ川越線及び八高線沿線の最寄駅から徒歩圏内の住宅地。需要者は同一需給圏 内居住者及び周辺市町への勤務者が中心で同一需給圏外部からの転入は少ない。区画整理事業の整備により街路条件や 生活利便性等が徐々に向上しており、区画整理事業の進捗状況により発展的に推移することが期待されている。市場の 中心となる価格帯は６０坪前後の土地で１，５００～１，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は戸建住宅が中心であり、アパート等は少数見られるが、地元の地主層等の資産対策上の物件が主流 で、収益物件建設目的の土地取引は人件費や建築資材高騰等の影響も含め投資採算が合わないため見られず、自用の戸 建住宅建設のための土地取引又は建売戸建住宅の取引が主体となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案 して比準価格を標準とし、さらに類似する他の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策の効果で景気は緩やかに回復してい るが、世界的な金融引締め、物価上昇、中東 情勢等、金融資本市場の変動等の影響に留意 が必要である。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％