別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鶴ケ島 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鶴ケ島 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　蛙原　康善   TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,200)

（その他）
建築協定


(60,120)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 若葉

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．２ｍ市道		 交通

施設		 若葉駅南西方

1.2km		 法令

規制		 ２低専
(60,120)
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした大規模住宅団地で、今後も現在の住環境を維持していくものと予測します。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・ふじみ野市・富士見市で、需要者の中心は圏内及び都心からの転出者です。
若葉駅から徒歩圏に位置するため駅周辺の戸建人気が波及して市場競争力を維持しています。低額住宅を希望する１次
取得者がターゲットで新築戸建の場合３５００万円付近が中心価格となっています。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 若葉駅徒歩圏の大規模戸建団地として機能しており、市場の価格形成は賃貸経営地ではなく自宅居住地で行われている
ため投資対象としての採算性は低く収益価格は価格指標として機能していないので採用しません。このため、実証的な
取引価格に軸足を移し比準価格を標準とし、代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[126.9]		 [104.5]
100		 89,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィス、物流施設、投資用住宅の取得機会
は依然として限定的ですが売却には好機。金
利・物価上昇圧力の中で物件選別の必要性が
高まっています。

戸建団地の環境は良好で、建て替えを伴いな
がら熟成度を高めていくものと予測します。



個別的要因に変動はありません。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鶴ケ島 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
１２
-24107		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.8m市道
、北東2.8m、
準角地
１中専
地区計画等
(80,160)
b ２４０１－
０８
-24101		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
西7m、北5m、
三方路
１低専

(60,100)
c ２４０１－
１３
-24106		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ２４０１－
０４
-24108		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(70,160)
e ２４０１－
０２
-24111		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.2m市道
、中間画地
１中専
地区計画等
(70,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,440  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
80,711 		 100
[  94.3]
85,590 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
89,400 
b (　           ) 
76,369  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.3]
69,988 		 100
[  91.6]
76,406 
79,800 
c (　           ) 
73,696  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
82,867 		 100
[  96.6]
85,784 
89,600 
d (　           ) 
77,186  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
74,749 		 100
[  88.1]
84,846 
88,700 
e (　           ) 
76,539  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.7]
87,153 		 100
[  99.2]
87,856 
91,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.4 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -7.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　 -10.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  -7.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,700 円／㎡]  



鶴ケ島 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 建築協定により共同住宅を想定することができないため収益還元法は適用しません。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鶴ケ島 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鶴ヶ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９
 0320000180326-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鶴ケ島 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鶴ケ島 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９
 ②地積
　(㎡)		 153  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,200)

（その他）
建築協定


(60,120)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 若葉

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．２ｍ市道		 交通

施設		 若葉駅南西方

1.2km		 法令

規制		 ２低専
(60,120)
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地であり、既存建物の建替え等が行われつつ、今後も現状の土地利用や住環境
を維持して安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、東武越生線、ＪＲ川越線沿線で、鶴ヶ島市を中心に坂戸市、川越市の圏域。需要者は圏域内
の居住者あるいは周辺市町からの転入者で、市内又は都心に通勤する勤労者世帯が中心である。既成住宅地で取引は少
ないが、若葉駅を中心とした住宅地需要は上向きで推移している。古家付住宅が更地化されたものや中古建物付物件が
取引の中心となっているため新築戸建物件の中心価格帯の把握は難しいが、３，０００万円程度と判定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は建築協定により戸建若しくは連棟式住宅（共同住宅を除く）に限定された住宅地域である。戸建住宅が標準
的で、収益物件の建築が制限されていることから収益還元法は非適用とした。近隣地域の土地取引は自用目的の取引が
主で、この取引が価格水準を形成していることから、本件では、前年公示価格を基礎として、比準価格を標準に代表標
準地から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[126.9]		 [104.5]
100		 89,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口は概ね横ばいで推移している。市
況の回復傾向が認められるものの、物価上昇
や金融資本市場の変動等に注意する必要があ
る。

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地と
して安定的に推移しており、地域要因に特段
の変動は認められない。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +4.2
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鶴ケ島 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０２
-23909		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ２４０１－
０８
-23908		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
西5.4m、角地
１低専

(60,80)
c ２４０１－
０２
-20136		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、中間画地
２低専

(60,180)
d ２４０１－
１２
-24101		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４０１－
０１
-24109		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4.5m市道
、中間画地
１中専
地区計画等
(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,455  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
90,660 		 100
[ 103.4]
87,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
91,600 
b (　           ) 
94,195  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.9]
90,192 		 100
[ 107.6]
83,822 
87,600 
c (　           ) 
87,014  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
85,985 		 100
[  98.3]
87,472 
91,400 
d (　           ) 
83,479  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
81,801 		 100
[  99.3]
82,378 
86,100 
e (　           ) 
64,335  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
72,341 		 100
[  82.6]
87,580 
91,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,700 円／㎡]  



鶴ケ島 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は建築協定により戸建若しくは連棟式住宅（共同住宅を除く）に限定されていることから、共同住宅を
想定することができないため、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鶴ケ島 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鶴ヶ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９
 0320000180326-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考