鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
幸手 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸手 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　西原　崇

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	幸手市中２丁目６２５９番２外｢中２－２－６｣				②地積　(㎡)	562 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	事務所ＲＣ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	西10.5m県道	水道、ガス、下水	幸手 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 504 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ県道

交通

施設

幸手駅東方

400m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。古く
からの商業地域の商況は停滞しており、地価は下落傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、埼玉県東部の商業地域の圏域。需要者は地元の事業者が大半を占める。来客用の駐車スペースが無いま
たは不足している旧来からの商業地の商況は停滞しており、ロードサイド型店舗に顧客が流出気味である。このような
地域では、店舗跡地が住宅用地等へ用途変更するケースが散見される。土地相場は坪２０万円台中盤程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は小売店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的の取引が多い。収益物件も立地しているが、
地主がもともと所有していた土地に節税目的等で建設するケースが多く、収益物件建設用地としての投資採算性を追及
した収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内の土地は自用目的の取引が中心であり、比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　幸手 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     67,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

古くからの既成の商業地域からは、路線商業
地域に顧客が流出気味であり、商況は停滞気
味である。

ロードサイド型店舗に顧客が流出気味であり
、店舗跡地が住宅用地等へ用途変更するケー
スが散見される。

近隣地域内の商業地としての、個別的要因は
標準的である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

幸手 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１２４００５ -70	幸手市		建付地	（　）	不整形	東10.5m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｙ２４１２４００５ -83	幸手市		建付地	（　）	長方形	東13m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	Ｙ２４１２４００９ -80	幸手市		建付地	（　）	台形	西15m国道、南6m、二方路		準工 (70,200)
d	Ｙ２４１２３２０４ -80	久喜市		更地	（　）	ほぼ整形	東21m県道、西5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
e	Ｙ２４１４６４０６ -72	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.8m町道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,549	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	67,723	100 [ 100.0]	67,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,700
b	(　 ) 61,261	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,016	100 [ 86.8]	70,295		70,300
c	(　 ) 48,166	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	54,544	100 [ 80.8]	67,505		67,500
d	(　 ) 50,817	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	52,233	100 [ 74.6]	70,017		70,000
e	(　 ) 89,828	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	78,111	100 [ 113.0]	69,125		69,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,900 円／㎡]

幸手 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,180,062	2,704,512	10,475,550	10,161,600	313,950	（　0.9499） 298,221	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,964,420 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸手 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	281.20	ＲＣ3	607.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	562 ㎡	13.9 m x 43.5 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階と３階は共同住宅の建築を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	271.20	100.0	271.20	2,430	659,016	5.0	3,295,080
							0.0	0
2～ 2	居宅	168.00	100.0	168.00	1,550	260,400	1.0	260,400
							1.0	260,400
3～ 3	居宅	168.00	100.0	168.00	1,550	260,400	1.0	260,400
							1.0	260,400
～

～

計		607.20	100.0	607.20		1,179,816		3,815,880
								520,800

⑨年額支払賃料	1,179,816 円　×　12ヶ月　＝　 14,157,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,157,792 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,175,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,982,695 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,815,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 520,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 162,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,180,062 円　　　　（　 23,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２４１２４００６　　　　-73	2,675 ( 2,528)	100 [100.0]	[ 96.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [111.0]	2,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,440 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２４１２１４０１　　　　-71	3,201 ( 3,106)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [144.0]	100 [ 94.0]	2,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸手 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	566,312 円	14,157,792　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 975,200 円	146,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	219,000 円	146,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,704,512 円　（　　　　　　 4,812 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 607.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,161,600 円（　　　　　 18,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,180,062 円
②総費用	2,704,512 円
③純収益　①－②	10,475,550 円
④建物等に帰属する純収益	10,161,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	313,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	298,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,964,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

幸手 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	幸手市中二丁目６２５９番２	0312000416514-0000
2	幸手市中二丁目６２６０番２	0312000416516-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
幸手 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸手 5-1

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　佐々木　信博

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	幸手市中２丁目６２５９番２外｢中２－２－６｣				②地積　(㎡)	562 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:3	事務所ＲＣ2	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域	西10.5m県道	水道、ガス、下水	幸手 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 504 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ県道

交通

施設

幸手駅東方

400m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域であり、今後とも現状の環境を維持するものと予測す
る。地域の地価変動率についてはやや弱含みの傾向にあるものと判断する。

(3)最有効使用の判定

店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、幸手市を中心とし、近隣市町をも含む店舗等を中心とする地域と判定した。店舗経営は賃貸が主流であ
るため土地売買はあまり多くはないが、需要者としては中小企業法人や投資家等が中心となるものと考えられる。土地
相場は坪２０～２５万円程度であり、店舗利用の場合、駐車場確保が必要であるが、周辺地域では駐車場を備えていな
い間口の狭い土地が多いため商業繁華性は継続して衰退傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は商業系用途の建物が多く、鑑定評価額決定に際しては収益価格に一定の説得力が認められるが、地域的に
容積率を完全に消化しない場合が多く、収益価格は低位に求められる傾向にある。また元々地主が所有していた土地に
建物を建築する場合が少なくなく、この場合土地に対する投資採算性を考慮していない場合が多い。よって本件では比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さら
に高齢化率が県平均に比べて高率のため、不
動産取引への影響が懸念される状況にある。

小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
。駐車場を備えない旧来からの店舗が多いた
め繁華性は低下しており、需要が乏しい状況
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

幸手 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１２４００５ -70	幸手市		建付地	（　）	不整形	東10.5m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｙ２４１４６４０６ -72	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.8m町道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｙ２４１２１４０１ -70	春日部市		建付地	（　）	不整形	北5m市道、西4m、角地		２住居 (60,200)
d	Ｙ２４１２１０１１ -75	加須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.9m県道、西12m、北1.8m、三方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,549	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	67,723	100 [ 100.0]	67,723	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,700
b	(　 ) 89,828	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	78,111	100 [ 113.0]	69,125		69,100
c	(　 ) 78,388	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.5]	113,014	100 [ 164.1]	68,869		68,900
d	(　 ) 45,696	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.4]	45,241	100 [ 64.2]	70,469		70,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +59.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -30.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

幸手 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,180,062	2,704,512	10,475,550	10,161,600	313,950	（　0.9499） 298,221	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,964,420 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸手 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	281.20	ＲＣ3	607.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	562 ㎡	13.9 m x 43.5 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は共同住宅の利用を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	271.20	100.0	271.20	2,430	659,016	5.0	3,295,080
							0.0	0
2～ 2	居宅	168.00	100.0	168.00	1,550	260,400	1.0	260,400
							1.0	260,400
3～ 3	居宅	168.00	100.0	168.00	1,550	260,400	1.0	260,400
							1.0	260,400
～

～

計		607.20	100.0	607.20		1,179,816		3,815,880
								520,800

⑨年額支払賃料	1,179,816 円　×　12ヶ月　＝　 14,157,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 607.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,157,792 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,175,097 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,982,695 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,815,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 520,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 162,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,180,062 円　　　　（　 23,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２４１２１４０９　　　　-73	2,118 ( 2,055)	100 [100.0]	[ 94.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	2,609	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,440 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２４１２１４０６　　　　-72	2,764 ( 2,677)	100 [100.0]	[ 98.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [131.0]	100 [106.0]	2,307
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸手 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	566,312 円	14,157,792　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 975,200 円	146,000,000　×　　 40.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	219,000 円	146,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,704,512 円　（　　　　　　 4,812 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 607.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,161,600 円（　　　　　 18,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,180,062 円
②総費用	2,704,512 円
③純収益　①－②	10,475,550 円
④建物等に帰属する純収益	10,161,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	313,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	298,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,964,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

幸手 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	幸手市中二丁目６２５９番２	0312000416514-0000
2	幸手市中二丁目６２６０番２	0312000416516-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考