令和6年1月15日　提出 幸手 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市大字中川崎字屋敷前２５１番２外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が見られる 住宅地域 東6m市道 水道 幸手 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   280 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 幸手駅北西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅、一般住宅、農地等が見られる住宅地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。 地価は引き続き下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸手市及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の大半は市街化調整区域に地縁を有する者で ある。幸手市の市街化調整区域では、市街化区域に近い大字上高野地区や、ＪＲ宇都宮線の東鷲宮駅方面に近い大字千 塚地区などで取引が多い。一方、駅や市街地中心部から遠く離れた地域は、利便性が劣るため人気はいま一つであり、 取引も少ない。標準地と同程度の規模の土地の相場は、坪単価６～７万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート及び貸家等の収益物件は皆無であり、後記の通り収益還元法非適用地点と認定した。また、積算価格について も後述の通り原価法が適用できなかった。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多 数の取引事例を収集し得た。従って、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮代 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.8] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心からの距離があり、電車の本数も少ない 利便性の劣る地域の地価は、引き続き下落傾 向となっている。 農家住宅、一般住宅、農地等が見られる住宅 地域である。市街地中心部から離れているこ とから、地価は下落傾向で推移している。 市街化調整区域内の宅地としての、個別的要 因は標準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％