別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
坂戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂戸 5-2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂戸市末広町３番１０
 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前の商業地
域		 南西18m市道 水道、ガス、下水 北坂戸

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 北坂戸駅西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、北坂戸駅西口ロータリーに続く商業地域であるが、北坂戸駅周辺の住宅地域の需要減退に伴い、店
舗等の閉鎖が目立ち、今後商業地としてのまとまりは失われつつあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線北坂戸駅を中心に、坂戸市及び周辺市町において、店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業
地域と判断する。主たる需要者は共同住宅、事務所ビル等の事業用地を求めるデベロッパー、自営の店舗等を求める事
業者等が主となっている。地域要因の将来予測にも記載した通り、背後住宅地の需要減退もあり、商業地としての需要
は今後あまり期待できないものと思料する。現況では当該地域の価格水準の把握は難しくなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地における取引事例数は少ないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い
事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。一方、収益価格については賃料設定等適切と判断されるが
、建築費の高止まりしている状況等もあり、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準に、収益
価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    382,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[252.1]		 [100.0]
100		 156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得
環境も改善しつつあるが、物価上昇、中東情
勢、金融資本市場の変動等の影響に注意する
必要がある。

地域要因に特に変動はなく、経済活動は回復
しつつも、北坂戸駅周辺の商業地の需要はほ
とんどなく、地価は下落傾向となっているも
のと思料する。

個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　 +14.7
環境　　　　　　+130.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０８
-24102		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m未舗装
私道、
中間画地
商業

(68,192)
b ２４０１－
０１
-201101		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c 東松山

-411041		 東松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8.3m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d ２４０１－
１２
-23902		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
232,607  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
249,169 		 100
[ 151.5]
164,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
225,100  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
231,178 		 100
[ 142.8]
161,889 
162,000 
c (　           ) 
129,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
133,505 		 100
[  82.1]
162,613 
163,000 
d (　           ) 
132,862  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,331 		 100
[  82.9]
159,627 
160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -2.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    161,000 円／㎡]  



坂戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,070,760 
2,063,813 
7,006,947 
6,404,400 
602,547 		 （　0.9545）
575,131 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,375,140 円　　　　（　     92,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗住宅併用地 79.98 Ｓ7 394.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   144 ㎡      9.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗でフロア貸し、２～７階は１Ｋタイプ（約２６㎡）、１２戸を想定。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 内部共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 5～ 7		 居宅
55.52 
92.8 
51.52 
2,156 
111,077 		 1.0  111,077 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
55.52 
92.8 
51.52 
2,128 
109,635 		 1.0  109,635 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
61.58 
93.5 
57.58 
2,800 
161,224 		 3.0  483,672 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
394.70 
92.9 
366.70 

823,360 		 1,145,808 
0 
⑨年額支払賃料        823,360 円　×　12ヶ月　＝　       9,880,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     366.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,880,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       820,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,060,253 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,145,808 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,507 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,070,760 円　　　　（　        62,991 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１３
　　　　-23909		 2,377  
(   2,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,169 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,802 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－１３
　　　　-23907		 2,081  
(   2,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 100
[100.0]
2,434 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 540,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 395,213 円  　　　        9,880,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      864,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,063,813 円　（　　　　　　        14,332 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     394.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,404,400 円  
（　　　　　        44,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,070,760 円      
②総費用 2,063,813 円      
③純収益　①－② 7,006,947 円      
④建物等に帰属する純収益 6,404,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 602,547 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 575,131 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,375,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂戸市末広町３番１０
 0320000276248-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
坂戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂戸 5-2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂戸市末広町３番１０
 ②地積
　(㎡)		 144  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 飲食店、小売店舗等
が多い駅前の商業地
域		 南西18m市道 水道、ガス、下水 北坂戸

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 北坂戸駅西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 対象標準地に近接して、５年前に閉店した商業施設の後継テナントがいまだに決定せず、商業地として退潮して
いる。今後は、マンション等の中高層共同住宅を含む商住混在地域に移行してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂戸市及びその近隣自治体の商業地域と判定した。需要者は地縁を有する個人事業者や中小企業が多いが
、チェーン店等の営業拠点の開設を目的とする大手中堅企業も見込まれる。駅至近の物件の稀少性はあるが、北坂戸駅
周辺の商業施設には空き店舗が目立つ。近傍での不動産取引もほとんど見当たらず、中心価格帯を把握することは困難
であるが、繁華性の低下により地価は下落傾向が持続しているものと推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格より低位に試算された。北坂戸駅近傍の商業地は繁華性・収益性が低下しており、収益価格は、か
かる傾向を反映したものと推測される。比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の事例から求めており、客観的で実証
性がある。収益価格は商業地では重視すべき価格ではあるが、想定上の要素も含まれるため、本件では比準価格を関連
付け、収益価格は比較考量に留め、代表標準地を規準して得た価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    382,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[250.3]		 [100.0]
100		 157,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ禍において緩やかな景気回復が
持続しており、地価全般も上昇基調にあるが
、今後の市場情勢や海外の経済動向を注視す
る必要がある。

北坂戸駅前の商店街が周辺の住宅団地の高齢
化により衰退しつつあり、近隣地域の商業地
の繁華性・収益性は低下傾向にあると判断さ
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　+130.0
行政　　　　　　  -2.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
１２
-23902		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ２４０１－
１３
-24110		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
南西6m、
二方路
２住居

(70,200)
c ２４０１－
１１
-20119		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西14m県道、
北東6.7m、
角地
近商

(90,200)
d ２４０１－
１１
-20109		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m市道、
北西4m、
二方路
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,862  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,331 		 100
[  77.4]
170,970 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
136,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
134,750 		 100
[  85.5]
157,602 
158,000 
c (　           ) 
166,531  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
168,181 		 100
[ 110.7]
151,925 
152,000 
d (　           ) 
182,326  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
194,671 		 100
[ 123.1]
158,141 
158,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



坂戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,114,522 
2,049,624 
7,064,898 
6,404,400 
660,498 		 （　0.9545）
630,445 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,661,512 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗住宅併用地 79.98 Ｓ7 394.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   144 ㎡      9.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗でフロア貸し、２～７階は１Ｋタイプ１２戸で平均専有面積２６㎡程度を想定 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 ＥＶ等の内部共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 5～ 7		 居宅
55.52 
92.8 
51.52 
2,080 
107,162 		 1.0  107,162 
1.0  107,162 

 2～ 4		 居宅
55.52 
92.8 
51.52 
2,050 
105,616 		 1.0  105,616 
1.0  105,616 

 1～ 1		 店舗
61.58 
93.5 
57.58 
2,700 
155,466 		 3.0  466,398 
1.0  155,466 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
394.70 
92.9 
366.70 

793,800 		 1,104,732 
793,800 
⑨年額支払賃料        793,800 円　×　12ヶ月　＝　       9,525,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     366.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,525,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       790,625 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,734,975 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,104,732 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          793,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         369,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,114,522 円　　　　（　        63,295 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１３
　　　　-23908		 2,354  
(   2,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 86.5]		 100
[100.0]
2,835 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,823 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－１３
　　　　-23909		 2,377  
(   2,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,810 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 540,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 381,024 円  　　　        9,525,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      864,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,049,624 円　（　　　　　　        14,234 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     394.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,404,400 円  
（　　　　　        44,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,114,522 円      
②総費用 2,049,624 円      
③純収益　①－② 7,064,898 円      
④建物等に帰属する純収益 6,404,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 660,498 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 630,445 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,378 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,661,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂戸市末広町３番１０
 0320000276248-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考