別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
坂戸 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂戸 -12 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　蛙原　康善   TEL.
鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 85,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂戸市浅羽野３丁目４番２
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅を中心に共
同住宅も見られる住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 坂戸

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はありません 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 坂戸駅南西方

1.6km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建とアパートが見られる中に未利用地が介在する住宅地で、宅地化の機運は低調なものの次第に住宅地として
の熟成度は増してゆくと予測します。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・毛呂山町・越生町で、需要者の中心は圏域内及び都心からの転出者です。坂
戸駅から徒歩圏外の住宅地に位置するため日用品購入は幹線道路沿いのドラッグストアーが主体です。周辺には駐車場
等の未利用地が散見されるため今後も宅地供給が継続することから土地購入の需要は吸収されてゆくと予想します。１
次取得者が購入する新築戸建の場合２０００万円台後半が中心価格となっています。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 坂戸駅徒歩圏外の住宅地として機能しているため、節税を目的とした地主経営のアパートは利回りの指標にならないの
で地域の賃貸情報を提供する目的から収益還元法を採用するに留め、自己居住を目的とした取引が中心となっている当
該地域の実情に鑑み実証的な取引価格に軸足を移すことで比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検
討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[128.9]		 [101.5]
100		 85,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィス、物流施設、投資用住宅の取得機会
は依然として限定的ですが売却には好機。金
利・物価上昇圧力の中で物件選別の必要性が
高まっています。

戸建と地主経営のアパートが見られる住宅地
で今後は未利用地が徐々に宅地化されると予
想します。


個別的要因に変動はありません。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.2
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂戸 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０１
-24115		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
南東5m、角地
１住居

(70,200)
b ２４０１－
０４
-23902		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m区画街
路、中間画地
工業

(60,200)
c ２４０１－
１２
-24101		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４０１－
１３
-24101		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(70,200)
e ２４０１－
０８
-23909		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,690  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
76,181 		 100
[ 100.4]
75,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
77,000 
b (　           ) 
81,481  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
79,298 		 100
[  93.0]
85,267 
86,500 
c (　           ) 
83,479  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
81,801 		 100
[  98.5]
83,047 
84,300 
d (　           ) 
82,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
82,187 		 100
[  96.5]
85,168 
86,400 
e (　           ) 
83,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.5]
90,117 		 100
[ 105.5]
85,419 
86,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.9 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,500 円／㎡]  



坂戸 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,409,531 
310,443 
1,099,088 
996,380 
102,708 		 （　0.9742）
100,058 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,274,045 円　　　　（　     19,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂戸 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.29 ＬＳ2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   115 ㎡      8.9 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプの２戸からなる共同住宅、平均専有面積は４６㎡程度を想定 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
46.00 
99.6 
45.82 
1,320 
60,482 		 1.0  60,482 
1.0  60,482 

 2～ 2		 居宅
46.00 
99.6 
45.82 
1,360 
62,315 		 1.0  62,315 
1.0  62,315 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.00 
99.6 
91.64 

122,797 		 122,797 
122,797 
⑨年額支払賃料        122,797 円　×　12ヶ月　＝　       1,473,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      91.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,473,564 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,306 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,351,258 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           122,797 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,126 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          122,797 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          57,147 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,409,531 円　　　　（　        12,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１３
　　　　-23901		 1,312  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,381 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,419 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－１３
　　　　-24103		 1,301  
(   1,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂戸 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,000 円  　　　　     15,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 58,943 円  　　　        1,473,564　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      123,200 円  　　　　     15,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         310,443 円　（　　　　　　         2,700 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 996,380 円  
（　　　　　         8,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,409,531 円      
②総費用 310,443 円      
③純収益　①－② 1,099,088 円      
④建物等に帰属する純収益 996,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 102,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 100,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          870 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,274,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂戸 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂戸市浅羽野三丁目４番２
 0320000227725-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
坂戸 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂戸 -12 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.
鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 85,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂戸市浅羽野３丁目４番２
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅を中心に共
同住宅も見られる住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 坂戸

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 坂戸駅南西方

1.6km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅、共同住宅等を中心とする住宅地域としてほぼ成熟しており、特段の地域要因の変動はな
い。したがって、しばらくは現状のままで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線坂戸駅を中心に、北坂戸駅、若葉駅、東武越生線一本松駅等を最寄駅とする坂戸市及び周辺市
町の住宅地域と判断する。主たる需要者は坂戸市周辺、あるいは東京都心圏等に通勤する勤労者となっている。区画整
然とした住宅地域であるが、需要がさほど多くなく、取引動向は活発とはいえない。したがって、新築一般住宅の成約
水準の把握は難しいが、標準地の規模程度であれば概ね２千万円台後半程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存する実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の
説得力は高い。一方、収益価格については比準価格よりもかなり低位に求められた。本件においては、対象標準地周辺
においては一般住宅が中心であり、第三者による新規の収益物件建設のための土地需要は弱いものと判断し、比準価格
を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[129.9]		 [101.5]
100		 85,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得
環境も改善しつつあるが、物価上昇、中東情
勢、金融資本市場の変動等の影響に注意する
必要がある。

地域要因に特に変動はなく、経済活動の回復
に伴い、地価は上昇傾向となっている。



個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.2
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂戸 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０８
-24106		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
北西5m、
準角地
１住居

(70,200)
b ２４０１－
１３
-24109		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c ２４０１－
０２
-24111		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.2m市道
、中間画地
１中専
地区計画等
(70,168)
d ２４０１－
０１
-23909		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４０１－
０４
-24108		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１中専
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
92,528 		 100
[ 111.9]
82,688 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
83,900 
b (　           ) 
89,676  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
88,181 		 100
[ 104.6]
84,303 
85,600 
c (　           ) 
76,539  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.5]
82,269 		 100
[  91.9]
89,520 
90,900 
d (　           ) 
76,323  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
72,435 		 100
[  90.3]
80,216 
81,400 
e (　           ) 
77,186  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
73,862 		 100
[  88.8]
83,178 
84,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.9 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,200 円／㎡]  



坂戸 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,415,923 
310,471 
1,105,452 
996,380 
109,072 		 （　0.9742）
106,258 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,414,955 円　　　　（　     21,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂戸 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.29 ＬＳ2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   115 ㎡      8.9 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約４６㎡）各階同型、２戸を想定。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
46.00 
99.6 
45.80 
1,323 
60,593 		 1.0  60,593 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
46.00 
99.6 
45.80 
1,364 
62,471 		 1.0  62,471 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.00 
99.6 
91.60 

123,064 		 123,064 
0 
⑨年額支払賃料        123,064 円　×　12ヶ月　＝　       1,476,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      91.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,476,768 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        62,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,414,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           123,064 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,415,923 円　　　　（　        12,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１３
　　　　-24106		 1,282  
(   1,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 75.0]		 100
[115.3]		 100
[100.0]
1,528 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,365 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,364 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－１３
　　　　-23903		 1,146  
(   1,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[112.3]		 100
[100.0]
1,201 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂戸 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,000 円  　　　　     15,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 59,071 円  　　　        1,476,768　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      123,200 円  　　　　     15,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         310,471 円　（　　　　　　         2,700 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 996,380 円  
（　　　　　         8,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,415,923 円      
②総費用 310,471 円      
③純収益　①－② 1,105,452 円      
④建物等に帰属する純収益 996,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 109,072 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 106,258 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,414,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂戸 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂戸市浅羽野三丁目４番２
 0320000227725-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考