別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
坂戸 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂戸 -8 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　努   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂戸市伊豆の山町１７番３６
 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北4.2m市道 水道、ガス、下水 北坂戸

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 北坂戸駅北西方

900m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 街区の整然とした住宅地で、地域要因に特段の変動は無いが、居住者の高齢化に伴い需要の減退が懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね坂戸市、鶴ヶ島市内の駅から徒歩圏内に存する住宅地域である。主たる需要者層は、同一需給圏内に
居住する一次取得者層を主とし、一部都心等に通勤する勤労者世帯も含む。近隣地域は成熟した既成住宅地であり、新
規の供給は限定的で取引件数はやや少ない。取引の中心となる価格帯は、対象標準地と概ね同規模の土地で１０００万
円台半ば、新築戸建物件については２０００万円台後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は市場取引に基づいた客観的かつ実証的な価格である。対象標準地規
模の画地では経済合理性のある賃貸経営が困難で、収益価格は低位に試算されたと思料する。主な需要者は類似の取引
価格等から形成される地価水準を重視する傾向があることから、比準価格はより高い規範性を有すると判断、比準価格
を採用、収益価格は参考にとどめ、代表標準地を規準して得られた価格の均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[116.1]		 [100.0]
100		 93,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口は直近では微減。景気は緩やかに
持ち直しつつある。ただし、世界的な金融引
き締めや物価上昇、地政学リスク等に注意す
る必要がある。

戸建住宅が多く建ち並ぶ成熟した住宅地域で
あり、地域要因に変動は認められない。需要
がやや弱く、地価は弱含んでいる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂戸 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０１
-23914		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東9m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ２４０１－
０１
-23911		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,200)
c ２４０１－
０１
-23921		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４０１－
１２
-23905		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４０１－
０１
-23901		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西3.4m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,317  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
103,295 		 100
[ 110.4]
93,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,600 
b (　           ) 
114,501  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
109,570 		 100
[ 129.0]
84,938 
84,900 
c (　           ) 
119,543  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
114,395 		 100
[ 104.6]
109,364 
109,000 
d (　           ) 
117,309  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
110,669 		 100
[ 123.6]
89,538 
89,500 
e (　           ) 
95,892  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
94,475 		 100
[  99.7]
94,759 
94,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　 +10.1 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  +9.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



坂戸 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,068,383 
444,749 
1,623,634 
1,391,050 
232,584 		 （　0.9742）
226,583 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      5,149,614 円　　　　（　     32,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂戸 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.52 ＬＳ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   160 ㎡     11.4 m x   14.1 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ４戸からなる共同住宅、平均専有面積は３２㎡程度を想定。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
99.4 
63.60 
1,454 
92,474 		 1.0  92,474 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
64.00 
99.4 
63.60 
1,499 
95,336 		 1.0  95,336 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
99.4 
127.20 

187,810 		 187,810 
0 
⑨年額支払賃料        187,810 円　×　12ヶ月　＝　       2,253,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     127.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,253,720 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,059 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,066,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           187,810 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,722 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,068,383 円　　　　（　        12,927 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１３
　　　　-23904		 1,083  
(   1,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]
1,339 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,499 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－１３
　　　　-24106		 1,282  
(   1,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,519 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂戸 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,149 円  　　　        2,253,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      172,000 円  　　　　     21,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         444,749 円　（　　　　　　         2,780 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,391,050 円  
（　　　　　         8,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,068,383 円      
②総費用 444,749 円      
③純収益　①－② 1,623,634 円      
④建物等に帰属する純収益 1,391,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 232,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 226,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,149,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂戸 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂戸市伊豆の山町１７番３６
 0320000240632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
坂戸 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂戸 -8 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂戸市伊豆の山町１７番３６
 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北4.2m市道 水道、ガス、下水 北坂戸

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 北坂戸駅北西方

900m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然と戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である反面、居住者の高齢化による空家の増加が懸念される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂戸市、鶴ヶ島市の東武東上線各駅を最寄りとして、戸建住宅が多く見られる、広域的な住宅地域一帯と
判定した。主たる需要者は坂戸市内及び近隣市町への通勤世帯である。近隣地域は街区整然とした景観を形成している
成熟した住宅地であり、取引は多くない。同一需給圏内の類似地域では、対象標準地規模の宅地で１，０００万円台半
ばが、建売分譲住宅で２、０００万円台後半が取引の中心価格帯を形成している模様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には開差が生じた。近傍では敷地を集約した賃貸用共同住宅も認められるが、合理的な賃貸経営を
行う面積に不足していることが原因と思料される。比準価格は、対象標準地規模の主たる需要者である個人が自己の居
住の用に供するため取引した価格に手法を適用して求めており、客観的で実証性がある。以上より、本件では、比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地を規準して得た価格との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[116.1]		 [100.0]
100		 93,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ禍において緩やかな景気回復が
持続しており、地価全般も上昇基調にあるが
、今後の市場情勢や海外の経済動向を注視す
る必要がある。

成熟した住宅地域であり、地域要因に変動は
ないが、北坂戸駅西口の商況が退潮しており
、住宅地の地価も下落基調が持続しているも
のと推測される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂戸 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０１
-23914		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東9m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ２４０１－
０１
-23911		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,200)
c ２４０１－
０１
-23921		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４０１－
０２
-23905		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m道路、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２４０１－
０１
-23909		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,317  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
103,798 		 100
[ 110.3]
94,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,100 
b (　           ) 
114,501  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.3]
111,703 		 100
[ 127.6]
87,542 
87,500 
c (　           ) 
119,543  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
115,385 		 100
[ 104.5]
110,416 
110,000 
d (　           ) 
98,772  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
97,993 		 100
[  97.5]
100,506 
101,000 
e (　           ) 
76,323  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
72,435 		 100
[  77.7]
93,224 
93,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



坂戸 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,160,905 
444,863 
1,716,042 
1,391,050 
324,992 		 （　0.9742）
316,607 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      7,195,614 円　　　　（　     45,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂戸 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.52 ＬＳ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   160 ㎡     11.4 m x   14.1 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積約３２㎡程度を想定 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
99.4 
63.60 
1,460 
92,856 		 1.0  92,856 
1.0  92,856 

 2～ 2		 居宅
64.00 
99.4 
63.60 
1,500 
95,400 		 1.0  95,400 
1.0  95,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
99.4 
127.20 

188,256 		 188,256 
188,256 
⑨年額支払賃料        188,256 円　×　12ヶ月　＝　       2,259,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     127.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,259,072 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,503 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,071,569 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           188,256 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,726 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          188,256 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,610 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,160,905 円　　　　（　        13,506 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１３
　　　　-24106		 1,282  
(   1,282) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,530 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,562 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－１３
　　　　-23902		 1,513  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]		 100
[102.5]		 100
[105.0]
1,593 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂戸 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,363 円  　　　        2,259,072　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      172,000 円  　　　　     21,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,500 円  　　　　     21,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         444,863 円　（　　　　　　         2,780 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,391,050 円  
（　　　　　         8,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,160,905 円      
②総費用 444,863 円      
③純収益　①－② 1,716,042 円      
④建物等に帰属する純収益 1,391,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 324,992 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 316,607 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,979 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,195,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂戸 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂戸市伊豆の山町１７番３６
 0320000240632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考