別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
坂戸 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂戸 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.
鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂戸市千代田３丁目６番１３
｢千代田３－６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 若葉

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 若葉駅北方

700m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や共同住宅が区画整然と建ち並ぶ既成住宅地域であり、格別の変動要因もないことから、現状の住環境
を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂戸市、鶴ヶ島市から川越市北部にかけての東武東上線沿線の各駅を最寄りとする広域的な住宅地域と把
握した。需要者の中心は自己の居住用を目的とした一次取得者層が多く、二次取得者層も含む。対象標準地の近隣地域
は、坂戸市内の住宅地の中にあって若葉駅を最寄りとして利便性と住環境に比較的、恵まれた地域であり、標準地と同
規模の新築戸建物件の中心価格帯は３，０００万円前後から３，０００万円台前半にかけてと把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引
による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、一定の賃貸需要は認められるが資産保
有目的等での利用が中心のため低位に求められている。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地
との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 86.2]		 [104.5]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ禍において緩やかな景気回復が
持続しており、地価全般も上昇基調にあるが
、今後の市場情勢や海外の経済動向を注視す
る必要がある。

成熟した住宅地域を形成しており、地域要因
に変動は認められないが、坂戸市内では人気
のある住宅地であり、地価は上昇基調を持続
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂戸 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０１
-23905		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
南東6m、角地
１中専

(70,200)
b ２４０１－
１２
-23903		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m市道
、中間画地
１中専

(60,168)
c ２４０１－
０２
-23902		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２４０１－
０４
-23901		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m区画街
路、中間画地
工業

(60,200)
e ２４０１－
０２
-23909		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
156,830  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
149,105 		 100
[  97.5]
152,928 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
124,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
120,447 		 100
[  88.2]
136,561 
143,000 
c (　           ) 
96,646  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
95,166 		 100
[  92.6]
102,771 
107,000 
d (　           ) 
111,111  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
108,665 		 100
[  82.5]
131,715 
138,000 
e (　           ) 
92,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
90,211 		 100
[  77.1]
117,005 
122,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



坂戸 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,294,757 
465,760 
1,828,997 
1,455,750 
373,247 		 （　0.9742）
363,617 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      8,264,023 円　　　　（　     69,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂戸 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.38 ＬＳ2 126.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   119 ㎡      8.7 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積は３１㎡程度を想定 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 2		 居宅
63.07 
99.4 
62.67 
1,620 
101,525 		 1.0  101,525 
1.0  101,525 

 1～ 1		 居宅
63.07 
99.4 
62.67 
1,570 
98,392 		 1.0  98,392 
1.0  98,392 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.14 
99.4 
125.34 

199,917 		 199,917 
199,917 
⑨年額支払賃料        199,917 円　×　12ヶ月　＝　       2,399,004 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,399,004 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       199,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,199,887 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           199,917 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,833 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          199,917 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          93,037 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,294,757 円　　　　（　        19,284 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１３
　　　　-23901		 1,312  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.2]		 100
[100.0]
1,581 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,692 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－１３
　　　　-23902		 1,513  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 90.6]		 100
[105.0]
1,802 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂戸 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,960 円  　　　        2,399,004　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,000 円  　　　　     22,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         465,760 円　（　　　　　　         3,914 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     126.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,455,750 円  
（　　　　　        12,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,294,757 円      
②総費用 465,760 円      
③純収益　①－② 1,828,997 円      
④建物等に帰属する純収益 1,455,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 373,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 363,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,264,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂戸 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂戸市千代田三丁目６番１３
 0320000284048-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
坂戸 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂戸 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　蛙原　康善   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂戸市千代田３丁目６番１３
｢千代田３－６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 若葉

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はありません 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 若葉駅北方

700m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地としての熟成が進んでおり、木造２階建て住宅を主体として今後も現状を維持してゆくと予測します。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・ふじみ野市・富士見市で、需要者の中心は圏内及び都心からの転出者です。
街路整備が完了した一般住宅地で都心への所要時間がかかるものの若葉駅から徒歩圏に位置し売却物件不足から地価は
上昇基調です。今後は相続による売却で画地分割が増えてゆくと予想します。不動産業者による新築戸建で３５００万
円前後が中心価格となっています。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 若葉駅を最寄駅とする既存の住宅地で、自己居住の戸建が多いため土地から購入するアパート経営は十分な収益を上げ
るには至りません。散見される地主経営のアパートは節税目的で運営されているので空室や管理不十分が目立ち投資対
象としての指標になりません。このため収益価格は参酌するに留め実証的な取引価格に軸足を移して比準価格を標準と
し、代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鶴ケ島 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 86.2]		 [104.5]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィス、物流施設、投資用住宅の取得機会
は依然として限定的ですが売却には好機。金
利・物価上昇圧力の中で物件選別の必要性が
高まっています。

住宅地としての環境要因は落ち着いていて、
引き続き戸建住宅地として推移してゆくと予
測します。


個別的要因に変動はありません。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂戸 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０１
-24104		 鶴ケ島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
西6m、角地
２中専

(70,200)
b ２４０１－
０１
-24110		 鶴ケ島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４０１－
０８
-24103		 鶴ケ島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.2m市道、
中間画地
１住居

(60,168)
d ２４０１－
１２
-23903		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m市道
、中間画地
１中専

(60,168)
e ２４０１－
１３
-23907		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
北4m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,531  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
118,772 		 100
[  94.1]
126,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
127,194  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
126,818 		 100
[  99.9]
126,945 
133,000 
c (　           ) 
129,310  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
131,899 		 100
[  99.4]
132,695 
139,000 
d (　           ) 
124,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
120,565 		 100
[  94.6]
127,447 
133,000 
e (　           ) 
137,241  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
130,644 		 100
[  99.8]
130,906 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -9.3 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



坂戸 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,332,889 
467,455 
1,865,434 
1,455,750 
409,684 		 （　0.9742）
399,114 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      9,070,773 円　　　　（　     76,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂戸 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.38 ＬＳ2 126.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   119 ㎡      8.7 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（約３１㎡）各階同型で全４戸を想定。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 2		 居宅
63.07 
99.4 
62.67 
1,646 
103,155 		 1.0  103,155 
1.0  103,155 

 1～ 1		 居宅
63.07 
99.4 
62.67 
1,597 
100,084 		 1.0  100,084 
1.0  100,084 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.14 
99.4 
125.34 

203,239 		 203,239 
203,239 
⑨年額支払賃料        203,239 円　×　12ヶ月　＝　       2,438,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,438,868 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       202,426 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,236,442 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           203,239 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,864 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          203,239 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,583 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,332,889 円　　　　（　        19,604 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１３
　　　　-23902		 1,513  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,751 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,717 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,646 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－１３
　　　　-24102		 1,422  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,629 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂戸 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,555 円  　　　        2,438,868　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,000 円  　　　　     22,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         467,455 円　（　　　　　　         3,928 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     126.14 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,455,750 円  
（　　　　　        12,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,332,889 円      
②総費用 467,455 円      
③純収益　①－② 1,865,434 円      
④建物等に帰属する純収益 1,455,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 409,684 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 399,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,070,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂戸 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂戸市千代田三丁目６番１３
 0320000284048-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考